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Loi Pinel : le dispositif pour réduire ses impôts et défiscaliser.

La loi Pinel est un dispositif permettant d’accéder à une réduction fiscale. Bon nombre d’investisseurs utilisent cette technique pour constituer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts. C’est le principe de défiscalisation le plus apprécié en France. Comment fonctionne la loi Pinel ? Qui en sont les bénéficiaires ? Nous vous expliquons les différentes façons d’investir en Pinel et comment profiter d’une réduction d’impôts.

Comment fonctionne la Loi Pinel ?

L’appellation loi Pinel vient de la ministre de logement Sylvia Pinel. Depuis le 1er septembre 2014 l’investisseur profite d’une réduction d’impôts grâce à la loi Pinel. Cette réduction se fait en échange d’un investissement dans l’immobilier locatif. Cette dernière n’est toutefois accessible qu’en respectant les conditions en accord avec l’état. Cela concerne le logement, les ressources des locataires, à l’emplacement du logement et à la valeur des loyers.

L’état du logement en location avec la loi Pinel

Dans un premier temps, vous devez acquérir un logement neuf ou sur plan. L’achèvement est prévu dans les 30 mois après l’achat s’il s’agit d’un achat VEFA. VEFA: (vente en état futur d’achèvement).

Pour profiter des avantages fiscaux, vous devez mettre en location le logement. Les avantages proposés par la loi de défiscalisation Pinel dépendent de la durée de la mise en location. Plus elle est longue, plus le pourcentage de réduction est élevé.

Pour une location d’une durée de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %.
Pour une durée de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 ans.
Pour une durée de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 %.

La durée de mise en location est ce qu’on appelle la durée d’engagement. Elle est à déterminer au préalable. Cependant, il est possible de la prolonger si vous voulez encore bénéficier de la défiscalisation Pinel. Un investissement Pinel de 12 ans vous fait gagner une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € maximum.

Êtes-vous éligible à la location Pinel ?

Toute personne avec un domicile fiscal en France peut profiter du dispositif Pinel. Les contribuables français peuvent alors investir en loi Pinel du moment que le logement est neuf ou en VEFA. La durée de cette accessibilité s’étale jusqu’au 31 décembre 2024.

Le logement acheté dans le cadre d’un programme immobilier Pinel est à louer à des personnes. Ces personnes doivent avoir un certain plafond de revenus. Pour augmenter le nombre de familles pouvant accéder au logement de la loi Pinel. Le plafond de revenu a été révisé à la hausse par rapport au dispositif Duflot. Le calcul des plafonds maximums d’un loyer d’un logement Pinel, dépend de trois critères :

la surface utile du logement ;
le coefficient multiplicateur ;
le plafond de loyer selon le barème Pinel.

La location d’un bien acheté en loi Pinel n’est pas accessible à tout le monde. Le gouvernement a mis en place un plafond à respecter auquel doit se soumettre le locataire. Le Loyer annuel se calcule avec le coefficient multiplicateur selon un barème.

La Loi Pinel dispose d’un système de zonage spécifique réparti en trois zones. La zone A bis, la zone A et la zone B1.
Le plafond des ressources est défini selon le profil du foyer social.

Pour un célibataire : le plafond en zone A bis et A est de 38 977 € et en zone B1 est de 31 280 €.
Pour un couple : le plafond de zone A bis et Zone A est de 57 357 € et le plafond de zone B1 est de 41 772 €
Pour un foyer une personne à charge : le plafond est de 75 188 € pour la zone A bis, 68 946 € pour la zone A et 50 233 pour la zone B1.
Pour un foyer avec 2 personnes à charge, le plafond pour la zone A bis est de 89 769 €, pour la zone A, le plafond est à 82 586 et pour la zone B1 le plafond est de 60 643 €
Pour un foyer avec 3 personnes à charge : la zone A bis 106 807 €, la zone A est de 97 766 € et la zone B1 est de 71 m40 €
Pour un foyer de 4 personnes à charge, la zone A bis est de 120 186 €, la zone A est de 110 017 € et pour la zone B1 est de 80 399 €.
Pour un foyer avec 5 personnes à charge et plus : le coefficient est calculé par personne à charge. La zone A bis est de + 13 390 €, la zone A est à + de 12 258 € et la zone B1 est +8969 €.

Outre le plafond de revenu, le logement doit se situer dans les zones éligibles à la loi Pinel.

Les zones éligibles au dispositif Pinel

La loi de défiscalisation Pinel a été instaurée pour lutter contre la crise immobilière locative. Cette crise frappe certaines parties de l’hexagone. En d’autres termes, toutes les villes françaises ne sont pas éligibles à cette loi de finances. Elle vise surtout les ménages affichant des revenus modestes. La plupart ont du mal à mettre la main sur des logements neufs.

Pour la zone A bis, les communes concernées sont Paris et les 29 communes qui l’entourent
Pour la zone A, les villes concernées sont la région Île-de-France, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, Marseille, Montpellier et Lyon.
Pour la zone B1 : elle concerne toutes les métropoles, la grande couronne parisienne et d’autres villes avec des prix exorbitants de l’immobilier en l’occurrence La Rochelle, Annecy, Saint-Malo, Bayonne, Cluse, Chambéry, la Corse, les départements d’outre-mer et les îles non reliées au continent.

En 2018, la répartition des zones Pinel a été révolutionnée. Aucun changement dans les villes dans les zones A bis, A et B1. Elles restent recevables à ce dispositif. Les modifications ont surtout touché les villes situées en zone B2 et C. Elles n’ont plus accès au dispositif Pinel. Cette révision a pour but de mieux adapter la répartition pour qu’elle s’accorde au marché actuel.

En 2021, il ne reste que 3 zones éligibles au dispositif Pinel. En enlevant les zones B2 et C, 8 000 000 de contribuables ne bénéficient plus de cet outil de défiscalisation. Le reclassement des zones Pinel touche 1200 villes environ. Or, les 2 zones concernées par ce remaniement représentent 90 % du territoire.

Fixer le prix de son loyer sous la Loi Pinel

La dernière condition pour un investissement en Pinel est le respect du plafonnement des loyers imposés. Le but est de permettre aux familles de trouver un logement facilement. Les loyers trop chers vont à l’encontre de ce dispositif. Par ailleurs, même avec les loyers plafonnés, il est possible de gagner un bon rendement locatif. Le prix en m2 est proposé en fonction de la zone d’emplacement du logement.

Dans la zone A Bis, le prix est de 17,55 € par m².
Dans la zone A, le prix est de 13,04 € par m².
Dans la zone B1, le prix est de 10,51 € par m².

La réduction d’impôt est d'ailleurs fixée dans la limite de deux critères :

300 000 € par an par personne
5 500 € par m² de surface habitable

Notons cependant que la réduction d’impôt est effective sur deux logements par investisseur au maximum. La réduction fait également partie du plafond global des niches fiscales qui est fixé à 10 000 € par an. Faites vous une idée du rendement de votre investissement mobilier Pinel. Pour cela, vous avez la possibilité de faire une estimation du montant du loyer maximum.

La durée de construction est d’une importance capitale dans le dispositif Pinel. Elle est différente selon le type de logement.

Pour un VEFA, la durée de construction doit être 30 mois après la signature de l’acte authentique de vente.
Pour un bien immobilier construit par un particulier, le délai est de 30 mois après la date du dépôt de demande de permis de construire.
Pour les logements en réhabilitation ou en rénovation, le délai est au plus tard le 31 décembre de l’année N+2 de l’achat du logement.

La date de signature de l’acte d’achat est très importante dans l’application de la loi Pinel.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

La loi Pinel a un but très simple. Elle permet aux personnes aux faibles revenus d’accéder aux logements neufs. Pour les investisseurs, elle permet de réduire les impôts, de préparer la retraite et de constituer un patrimoine. Elle permet également de protéger sa famille. En effet, le propriétaire peut louer son logement à ses descendants ou ses ascendants. Ils ne sont pas forcément obligés d'être au sein de son foyer fiscal.

Entre autres, la loi Pinel favorise l’investissement durable avec peu d’apports, parfois même sans apport. Dans ce cas, on recommande aux contribuables de contracter un prêt immobilier pour leurs investissements en Pinel. L’utilisation de l’épargne personnelle n’est pas recommandée, car les intérêts du prêt immobilier sont déductibles aux loyers perçus.

Précisons que l’investissement Pinel nécessite une certaine connaissance en immobilier. Vous devez faire preuve de vigilance. Si vous ne connaissez pas le monde de l’immobilier, faites-vous accompagner par un professionnel. Cela vous évitera les pièges de ce type d’investissement.

Déclarer son investissement Pinel à l’administration fiscale

La réduction d’impôt est l’un des arguments qui incitent les investisseurs à investir dans le dispositif Pinel. En échange d’un investissement immobilier locatif, ils gagnent une défiscalisation. Ils constituent également un patrimoine tout en créant une source de revenus complémentaires mensuels. Mais à quel moment cette défiscalisation s’applique ? La réponse est différente en fonction de la nature de votre bien immobilier.

Pour un logement acheté en VEFA, la base de calcul dépend de l’année de finalisation des travaux.
Pour un logement construit, c’est la date d’achat qui sert de base de calcul.

L’investissement Pinel est à déclarer à l’administration fiscale. Il est à insérer dans la déclaration de revenus pour que vous puissiez profiter de l’avantage fiscal promis.

À la première année de votre investissement, complétez l’imprimé 2044 EB pour informer l’administration fiscale des caractéristiques de votre logement ainsi que la durée de votre engagement.
Pour indiquer le bilan de l’investissement Pinel, vous avez besoin du formulaire 2044 ou 2044 SPE. Dans ce formulaire, la déduction des charges des revenus locatifs est à considérer.
Dans le formulaire 2042 pour l’impôt sur le revenu, inscrivez le résultat de votre impôt foncier.
Annotez ensuite le montant de votre réduction d’impôt dans le formulaire 2042 C.

Lors de la déclaration pendant la première année, vous devez indiquer le prix de revient de l’immobilier. Il est constitué du prix d’achat, des frais de notaire et des autres charges. Ce prix servira de référence pour le calcul de votre réduction d’impôt chaque année. Cela durera tout au long de la durée de votre engagement. À partir de la deuxième année, la déclaration devient plus simple. Vous n’avez qu’à reprendre le chiffre indiqué dans votre avis d’imposition de l’année précédente.

Avantage : la fin de la Loi Pinel repoussée à 2024

À la base, la fin de l’application de la loi Pinel est prévue en 2021. Cependant, il a été encore une fois repoussé. Officiellement, elle prend fin en 2024. C’est un avantage pour les promoteurs immobiliers ainsi que les contribuables. Ces derniers continueront à bénéficier d’un logement et les investisseurs continueront à profiter de la réduction d’impôt.

Cependant, des changements notables sont constatés malgré ce prolongement de l’application de ce dispositif. En effet, la réduction d’impôt baissera en fonction de l’année d’achat de l’immobilier.

Ainsi, en 2023 pour une durée d’engagement de 6 ans, le taux de réduction diminue de 10,5 %. Si l’engagement est à 9 ans, le taux est réduit à 15 %. Pour un engagement de 12 ans, le taux de réduction d’impôt est de 17,5 %.
Ces chiffres baissent une seconde fois à partir de 2024. Les taux vont respectivement descendre à 9, 12 et 14 % en fonction de la durée d’engagement.

En revanche, si votre logement respecte les normes de performance énergétique, les réductions mentionnées ci-dessus ne sont pas applicables.

À partir de 2023, vous pourrez également profiter du Super Pinel. Les ventes Pinel représentent jusqu’à 30 % du chiffre d’affaires des promoteurs. Le gouvernement cherche donc à couvrir les éventuelles chutes de vente des biens immobiliers. L’arrêt brutal de ce dispositif peut perturber le marché immobilier. Alors, les conditions d’éligibilité ont été modifiées pour conserver les avantages fiscaux dans le super Pinel.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

Sur l’investissement immobilier :