Défiscalisation et optimisation fiscale en SCI : notre guide

En droit civil français, la SCI (société civile immobilière) représente une société civile dont l’objet est immobilier.

Cette forme juridique représente aujourd’hui un formidable outil de gestion immobilière. Et pour cause : elle permet de partager la détention d’un immeuble entre plusieurs associés. Mais aussi de séparer son patrimoine personnel du patrimoine de la SCI et faciliter la transmission d’un bien immobilier.

Mieux : elle permet d’optimiser sa fiscalité en profitant de plusieurs leviers pour réduire ses impôts.

Mais pourquoi est-il intéressant de procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI, société civile immobilière ? Quels sont ses avantages fiscaux en termes de résultat ? Et comment procéder ? Noun Partners fait le point.

Pourquoi procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI ?

L’optimisation fiscale d’une SCI permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux bien concrets, augmentant les bénéfices de la société.

En effet, la SCI est aujourd’hui l’une des formes juridiques d’entreprises les plus intéressantes pour optimiser les revenus d’un projet immobilier.

Les deux principaux avantages fiscaux de la SCI sont :

• La diminution des impôts des associés à titre personnel. Cela consiste à reporter un déficit fiscal sur sa déclaration de revenus et réduire ainsi le montant des impôts dus ;
• l’application du régime fiscal des plus-values des particuliers. Ce qui permettra de bénéficier d’abattements dans le cadre de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI. Ainsi, vous pourrez être exonéré d’une partie des impôts sur la plus-value.

À cela s’ajoute le fait que la SCI s’accompagne de certains dispositifs d’optimisation fiscale pour réduire les impôts.

La SCI permet en effet de partager les parts d’un patrimoine immobilier entre les différents membres d’une même famille. Tout cela sans avoir recours à une indivision, en profitant de plusieurs avantages en matière de donation et de cession. Surtout, cela vous permettra de procéder au démembrement d’un bien immobilier.

Ainsi, procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI permet de profiter d’une série d’avantages en matière de régime fiscal. Mais elle permet aussi d’optimiser le montant des impôts dus liés à la possession et la transmission de biens immobiliers.

Quels sont les dispositifs disponibles pour procéder à l’optimisation fiscale d’une SCI ?

Plusieurs dispositifs fiscaux permettent de procéder à l’optimisation fiscale d’une société civile immobilière.

Tout d’abord, la SCI permet de bénéficier de leviers d’optimisation fiscale en matière de donation. Il est en effet possible, pour un associé, de réaliser une donation à titre gratuit des parts sociales et des droits qu’il détient.

Cette solution s’avère intéressante pour gratifier certains membres de sa famille directe (enfants, parents, fratries, etc.) par la transmission de parts sociales. Cela éviterait ainsi des droits d’enregistrement, et ce, à hauteur de 100 000 euros tous les quinze ans.

Le démembrement constitue un dispositif clé de l’optimisation fiscale d’une SCI.

Cette solution consiste à diviser les droits sur le bien immobilier en deux parties : l’usufruit (la jouissance du bien) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien).

Ce démembrement possède deux avantages fiscaux, il permet de :

• transmettre plus facilement un bien immobilier,
• mais permet également d’investir plus facilement dans l’immobilier et de profiter d’avantages fiscaux. Tout cela en déduisant notamment de ses impôts des frais d’acquisition et des frais de fonctionnement.

Par ailleurs, la SCI permet également d’optimiser sa fiscalité lorsque des travaux sont réalisés sur les biens immobiliers détenus.

En effet, des travaux d’entretien, d’agrandissements ou de rénovation sont considérés comme des charges déductibles.

À ce titre, le montant de ces travaux peut être déduit de ses impôts sur le revenu, optimisant ainsi sa fiscalité. De ce fait, l’excédent peut même être reporté sur les bilans comptables sur les six années suivantes.

Finalement, le dispositif d’optimisation fiscale des plus-values permet de profiter d’une exonération de son imposition en cas de revente de bien. Cela est possible lorsqu'un associé de la SCI met à disposition un bien immobilier. Celui-ci doit être mis en tant que résidence principale à un autre associé.

C’est en effet le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’applique à la SCI. Cela permet de bénéficier de l’exonération d’imposition de la plus-value dans le cadre de la vente d’une résidence principale. Ce n’est donc pas le régime de la plus-value immobilière professionnelle qui s’applique à la SCI.

Qu'en est-il de la TVA pour une SCI ?

Une SCI peut choisir d’être assujettie à la TVA ou de l’éviter dans certains cas spécifiques. Cela est particulièrement avantageux pour optimiser sa fiscalité lorsque la société engage de nombreuses dépenses, car le montant de la TVA peut alors être récupéré.

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Comment tirer parti de l’optimisation fiscale d’une SCI ?

Certains mécanismes permettent de tirer au maximum parti de l’optimisation fiscale d’une SCI. Le plus important est de faire les bons choix de régime fiscal à l’heure de sa création. Mais aussi à l’heure de la rédaction des statuts de la SCI en question.

Quel régime fiscal choisir pour créer une SCI ?

La création d’une SCI permet en effet de faire le choix entre deux types d’imposition : celui sur le revenu (IR) et celui sur les sociétés (IS). Chaque type d’imposition possède ses avantages et ses inconvénients et dépend de ses objectifs et de ses besoins.

Le choix d’un régime fiscal IR permet de simplifier ses déclarations (aucune obligation comptable).

En effet, les associés de la SCI sont imposés à titre personnel en fonction de leurs revenus issus des bénéfices de la société.

De ce fait, le montant de l’imposition augmente si les bénéfices sont élevés et diminue si ces derniers sont faibles.

Cette solution permet de réduire ses revenus imposables en cas de déficit foncier, dans la limite de 10 700 euros annuels, optimisant ainsi sa fiscalité.

Par ailleurs, cette solution permet de limiter le taux d’imposition des plus-values immobilières à 19 %. Les frais déductibles sont cependant moins nombreux que pour un choix d’optimisation fiscale IS.

Le choix d’un régime fiscal IS permet aux associés d’éviter d’être taxés sur les dividendes attribués.

Cependant, les bénéfices de la SCI sont taxés à hauteur de 25 % du résultat fiscal.

Cette solution permet de reporter un déficit foncier sur les 10 bilans fiscaux suivants, optimisant ainsi la fiscalité. Mais cela permet aussi de déduire de nombreuses charges (frais d’acquisition, gestion du bien, amortissement, travaux) avant imposition.

Cependant, cette solution est lourde d’un point de vue comptable : les comptes annuels doivent impérativement être soumis au greffe du tribunal de commerce à la clôture de l’exercice. Attention, le passage d’un régime fiscal IR à IS est irrévocable.

Faire le bon choix entre ces deux formes d’imposition permet de tirer au maximum profit de l’optimisation fiscale d’une SCI. La fiscalité IR s’adressera davantage aux petites SCI dont le revenu est faible. Tandis que la fiscalité IS s’adressera aux sociétés dont le bénéfice est particulièrement élevé.

Optimisation fiscale lors de la vente de biens

Pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu, les ventes peuvent être imposées de manière similaire à des ventes réalisées par des particuliers, alors que les SCI à l'impôt sur les sociétés verront ces gains imposés comme des plus-values professionnelles.

Comment choisir le démembrement

Par ailleurs, pour tirer le maximum de l’optimisation fiscale d’une SCI, il conviendra de faire correctement le choix entre : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

Dans le premier cas de figure, l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’au décès de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire récupère alors l’intégralité des parts de la SCI. Il s’agit d’un investissement intéressant sur le long terme, car les décotes sont fixes.

Le démembrement temporaire consiste, comme son nom l’indique, en un démembrement d’une durée comprise entre trois et 20 ans. Cette solution permet alors de tirer profit du démembrement sur une durée déterminée. Il s’agit d’une solution qui s’adresse principalement aux investisseurs fortement imposés. Ceux-ci n’ont pas forcément besoin de bénéficier de l’usufruit du logement immédiatement.

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Pourquoi le passage par un cabinet de gestion de patrimoine indépendant est-il l’option la plus efficace ?

La création d’une SCI et la rédaction de ses statuts demandent deux choses. Premièrement de connaître à l’avance ses besoins fiscaux et ensuite de prévoir ses futurs revenus.

En effet, vous serez en mesure d’optimiser le plus efficacement la fiscalité de votre SCI. Cela en fonction des statuts rédigés et du choix du type d’imposition.

Pourtant, identifier réellement ses besoins et connaître avec précision les différentes manières d’optimiser fiscalement sa société civile immobilière est parfois compliqué. En effet, les paramètres à prendre en compte peuvent être nombreux.

Pour cela, faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine indépendant reste la meilleure option. Premièrement, cela permettra de faciliter la création d’une SCI. Mais aussi, vous ferez les bons choix en matière de statuts et de système d’imposition fiscale.

Cette solution est bien l'option la plus efficace pour profiter et optimiser les différents avantages fiscaux que possède la SCI.

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FAQ sur l'optimisation fiscale d'une SCI

Pourquoi optimiser fiscalement une SCI ?

‍Optimiser une SCI permet de réduire les impôts sur les revenus et les plus-values, favorisant ainsi la gestion patrimoniale et la transmission de biens immobiliers.

Quels dispositifs d'optimisation fiscale sont disponibles pour une SCI ?

‍Les dispositifs incluent le démembrement de propriété, les donations de parts sociales, et la déduction de charges liées à l'entretien ou à la rénovation de biens.

Comment peut-on profiter de l'optimisation fiscale lors de travaux sur un bien immobilier détenu par une SCI ?

‍Les coûts de travaux peuvent être déduits des revenus, réduisant ainsi l'impôt sur le revenu et permettant un report de l'excédent sur plusieurs années, optimisant ainsi le déficit foncier.

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