La SCI familiale pour optimiser la transmission de votre patrimoine

Il est possible d’améliorer la gestion du patrimoine immobilier d’une famille à travers une Société Civile Immobilière (SCI).

Lorsque les associés appartiennent à une même famille, ils peuvent décider de créer une SCI familiale pour mieux organiser la succession. I

Il s’agit d’un excellent moyen pour bénéficier de nombreux avantages dans la transmission du patrimoine immobilier.

Noun Partners vous informe et vous éclaire sur le cadre juridique et la fiscalité de la SCI familiale pour que vous ayez une alternative intéressante à l’indivision, une formule régie par des règles plutôt contraignantes.

Découvrez à travers ce guide les démarches, les avantages, les inconvénients et des cas concrets qui vous aideront à prendre les meilleures décisions.

Rappel : Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La Société Civile Immobilière Familiale est une SCI dont les associés font partie de la même famille.

Chaque membre qui apporte une quote-part devient propriétaire et reçoit en contrepartie des parts sociales proportionnelles aux apports.

Rappelons que les apports peuvent être soit en nature, soit en numéraire.

Lorsqu’il s’agit d’une Société Civile Immobilière familiale avec des apports en numéraire, l’ensemble des apports est utilisé pour acquérir le bien immobilier.

Il faut noter qu’une SCI familiale peut inclure des membres d’une même famille et des alliés jusqu’au quatrième degré : enfant, parent, petit-enfant, frère et sœur, grands-parents, arrière-grands-parents, oncle et tante, cousin germain, neveu et nièce.

La SCI familiale est régie par toutes les dispositions légales applicables aux sociétés, par les articles 1832 et suivants du Code civil, et par les articles 1845 et suivants du Code civil.

Il faut comprendre qu’à cause des liens de parenté ou d’alliance entre les membres, la SCI familiale possède des spécificités qu’il faut connaître : par exemple, lorsque le bien immobilier est loué par des tiers ou par les associés eux-mêmes, la SCI ne peut pas être qualifiée de« bailleur professionnel ».

En effet, la SCI reste un « bailleur particulier » et la durée minimum du bail est donc de 3 ans. Il s’agit de la principale règle d’une SCI familiale.

Dès qu’un associé qui n’a aucun lien familial ou lien d’alliance avec les autres membres intègre la SCI, elle devient une SCI classique et perd son caractère familial.

Cette forme de SCI est mise en place pour faciliter la gestion commune du patrimoine immobilier.

Il faut au moins deux associés pour créer une SCI familiale pour bien préparer sa succession.

En revanche, la législation en vigueur n’impose pas de nombre maximum d’associés.

Quoi qu’il en soit, il est rare qu’une SCI familiale compte beaucoup d’associés.

Chaque personne qui fait un apport en nature ou en numéraire pour agrandir le capital social devient associée et reçoit des parts sociales proportionnelles au montant des apports effectués.

Il est primordial de bien organiser la SCI familiale en tenant compte des particularités de votre situation et des besoins des membres.

Il convient de bien comprendre le rôle du gérant et celui de chaque associé.

Ensuite, il faut que les statuts soient bien rédigés.

Il est également recommandé de bien s’informer sur la fiscalité de succession de la SCI familiale et de connaître les règles de calcul du droit de succession d’une SCI familiale.

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Tableau récapitulatif des avantages fiscaux et des inconvénients de la SCI familiale

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Quels sont les avantages fiscaux propres à la SCI familiale dans le cadre d’une succession ?

La flexibilité fiscale de la SCI familiale est très appréciée, en particulier dans le cadre d’une succession.

En effet, chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu en fonction de la quote-part de participation au capital. C’est pour cette raison qu’elle est appelée« SCI transparente ».

Les bénéfices imposables sont équitablement distribués aux associés pour qu’ils puissent payer leur impôt sur la base de leurs propres revenus.

Ainsi, ce sont bien les associés qui payent l’impôt sur la base du barème lié au montant des revenus.

Possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés

La SCI familiale est libre de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

Lorsque les membres de la SCI familiale ont décidé de se soumettre à l’Impôt sur les Sociétés (IS), il s’agit d’une option irréversible.

Tous les ans, les bénéfices imposables sont imposés selon leur montant. Le taux d’imposition classique est de 15 % des bénéfices imposables jusqu'à 42 500€ puis 25% au-delà.

Des abattements assurant une exonération fiscale

La SCI familiale présente des avantages fiscaux très intéressants en matière de succession.

Chaque parent peut céder jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans pour être totalement exonéré d’impôt grâce aux abattements prévus par la loi. Il est donc possible de faire une cession progressive d’un immeuble en utilisant les parts sociales.  

La SCI familiale permet également de profiter du mécanisme du déficit foncier. Les associés doivent conserver leurs parts sociales dans la société et la SCI familiale garantit la sécurisation de cette conservation.

SCI familiale : quels sont les inconvénients à prendre en compte ?

Si la SCI familiale assure de nombreux avantages, il existe également des inconvénients qui méritent votre attention avant de vous décider.

La tenue de comptabilité

La SCI familiale doit faire une tenue de comptabilité sérieuse, régulière et détaillée.

Tous les justificatifs doivent être minutieusement archivés.

Il est recommandé de confier cette tâche à une personne qualifiée pour que toutes les règles en vigueur soient respectées.

Les règles de fonctionnement sont strictes

La SCI familiale doit être fondée par au moins deux personnes issues d’une même famille.

Il faut désigner un gérant chargé de la gestion du patrimoine immobilier.

Les associés ont une responsabilité illimitée et participent à toutes les prises de décision.

Dès qu’un associé qui n’a pas de lien de parenté ou d’alliance avec les autres intègre la SCI, elle perd son caractère familial.

Les bénéfices locatifs sont soumis à l’impôt sur les sociétés

Si les associés peuvent choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, lorsque des bénéfices sont réalisés par la location, la SCI familiale est directement rattachée à l’impôt sur les sociétés.

Interdiction d’exercer certaines activités

La SCI familiale ne peut pas exercer d’activité commerciale.

En effet, il s’agit d’une société civile créée en vue d’acquérir et de gérer des biens immobiliers.

Il n’est donc pas possible d’acheter des biens en vue de les revendre pour réaliser des bénéfices.

Des démarches de constitution longues et fastidieuses

Pour créer une SCI familiale en vue d’assurer votre succession, vous devez accomplir les mêmes démarches que pour une société.

Dans quels cas faut-il créer une SCI familiale ?

En règle générale, la SCI familiale est créée pour faciliter la gestion du patrimoine immobilier familial.

En réunissant leurs capitaux, les associés, membres d’une même famille, disposent d’une plus grande capacité financière pour réaliser des investissements.

Voici quelques exemples concrets pour comprendre l’utilité d’une SCI familiale.

Créer un patrimoine commun sous le régime de la réparation des biens

Lorsqu’un couple s’est marié sous le régime de la séparation des biens, il est recommandé de créer une SCI familiale pour avoir un patrimoine commun.

Les démarches pour l’acquisition sont plus faciles. Cette formalité va également permettre d’anticiper la transmission du patrimoine immobilier aux enfants.

Une SCI familiale pour une meilleure protection du patrimoine immobilier

Lorsqu’un immeuble appartient à une SCI familiale, la règle de l’indivision ne s’applique pas en cas de décès et de succession.

Les associés ont ainsi l’assurance de garder un ou plusieurs biens immobiliers auxquels ils tiennent vraiment, même si un associé a envie de s’en défaire, à moins que ce dernier ait le pouvoir de procéder à la vente du bien.

Lorsque les associés ne s’entendent pas, il est toujours possible de quitter la SCI familiale, sans que le montage financier ne soit remis en cause.

Le membre qui quitte peut soit céder ses parts sociales, soit exercer son droit de retrait de la SCI.

Les parts sociales peuvent être rachetées par des membres de la famille ou par des tiers, mais dans ce dernier cas, en fonction des statuts, l’agrément des autres associés est requis.

La SCI familiale est beaucoup plus avantageuse parce que l’indivision ne s’applique pas.

En effet, l’indivision implique la revente du bien immobilier lorsqu’un indivisaire veut sortir de l’indivision. L’immeuble ne reste donc plus dans le patrimoine familial.

Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier

La gestion d’un patrimoine immobilier dans le cadre d’une SCI permet de désigner certains membres pour s’occuper des différentes tâches (entretien des biens, formalités administratives, les déclarations fiscales,etc.).

L’étendue des pouvoirs du gérant et des associés qui s’occupent de ces tâches doit être bien définie dans l’objet social de la SCI.

Les prises de décisions sont réglementées par les statuts qui définissent la forme de majorité acceptée.

Dans le cadre d’une indivision, les situations de blocage surviennent fréquemment parce que les décisions doivent être prises à l’unanimité ou à une majorité de 2/3 des indivisaires.

 Comment se déroule une succession avec une SCI ?

La création d’une SCI familiale est l’une des meilleures solutions pour anticiper une succession.

Il est possible d’adopter deux stratégies bien définies pour optimiser le coût de la succession.

Vous pouvez choisir entre la donation progressive de parts sociales et le démembrement des droits de propriété des parts sociales.

Il est également possible de combiner ces deux stratégies.

Comment se passe la donation progressive de parts sociales ?

Les parents peuvent créer une SCI pour faire des donations progressives de leurs parts sociales aux enfants.

Ce système permet de réduire les droits de succession en profitant d’abattements.

Les parents ont le droit de donner leurs parts sociales dans la limite de 100 000 euros à chaque enfant, tous les 15 ans.

Bien qu’une limite d’âge est prévue, ces allègements légaux permettent de réduire au minimum ou d’être exonéré de droits de succession.

Démembrement des droits de propriété des parts sociales

Ce système consiste, pour les parents, à faire une donation de la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants.

Dans le cadre d’une SCI familiale, pour préparer la succession, les parents conservent l’usufruit afin de continuer à disposer du droit d’utilisation de leurs parts et de toucher les revenus qui peuvent en découler.

Au moment de la donation, les enfants qui en bénéficient doivent s’acquitter de droits dont le montant est limité.

Ces droits sont calculés à partir de la valeur de la nue-propriété et sur la base d’un barème.

À la disparition des parents, ces parts reviennent aux enfants sans qu’ils n’aient à payer d’impôts supplémentaires.

Quelle que soit la situation de votre famille, Noun Partners peut vous aider à optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier.

Si vous êtes intéressé par la création d’une SCI familiale pour anticiper votre succession, bénéficiez d’un accompagnement personnalisé.  

Foires Aux Questions (FAQ)

Quelles sont les différences entre une SCI familiale et une SCI classique ?

La SCI familiale et la SCI classique fonctionnent de la même manière et les formalités de création sont également pareilles.

La qualité des associés est la principale différence de ces deux formes de sociétés civiles.

En effet, dans une SCI familiale, les associés doivent être issus de la même famille jusqu’au quatrième degré.

Par ailleurs, la SCI familiale facilite la gestion du patrimoine immobilier familial et permet d’anticiper la transmission aux héritiers.

Comment choisir entre une SARL de famille et une SCI ?

Si vous souhaitez une structure qui facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, il est conseillé de privilégier la SCI.

En revanche, si vous voulez investir une somme importante dans l’immobilier et que vous avez besoin d’une société commerciale, il est préférable de créer une SARL de famille.

Par ailleurs, avec la SARL de famille, il est possible de déduire les charges courantes avant de calculer l’impôt à payer.

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