SASU immobilière : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer

La SCI (Société Civile Immobilière) ou la SARL (Société à Responsabilité Limitée) immobilière ne sont pas les seules options si vous souhaitez investir dans l’immobilier ! Pour vous lancer seul, il vous est possible de choisir la SASU (Société par Actions Unipersonnelle Simplifiée) immobilière. 

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Tout comme l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée), la SASU est une société unipersonnelle à vocation commerciale. Elle est composée d’une seule personne, physique ou morale. Ce statut à responsabilité limitée est d’une grande souplesse : son président, qui n’est généralement autre que son dirigeant, est libre d’organiser les modalités d’administration et d’organisation de l’entreprise dans les statuts. 

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Une SASU a la possibilité d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le caractère commercial de ce type de structure permet aussi à son dirigeant d’exercer une activité immobilière commerciale. Il bénéficiera ainsi de certains avantages fiscaux et d’une imposition plus avantageuse. La location, meublée ou non, mais aussi les opérations d’achat-revente, sont donc autorisées dans le cadre d’une SASU immobilière.

Avant de vous lancer dans la création d’une SASU immobilière, il est crucial de comprendre ses spécificités et son fonctionnement. Noun Partners vous guide pour faire le meilleur choix pour votre investissement immobilier !

Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?

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Une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) immobilière est dédiée spécifiquement à des activités immobilières. Lorsque la SASU est utilisée à ces fins, elle peut se concentrer sur l'achat, la vente, la location ou la gestion de biens immobiliers. L’entreprise peut donc non seulement exercer une activité de propriétaire en nom propre, mais aussi une fonction immobilière commerciale.

La principale différence entre une SASU classique et une SASU immobilière réside dans l'objet social de la société. Une SASU classique peut exercer des fonctions diverses, telles que le commerce ou les services, tandis qu'une SASU immobilière se consacre exclusivement à des opérations immobilières. Cette spécialisation entraîne des particularités spécifiques en termes de gestion, mais aussi de fiscalité de la SASU.

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Les statuts constitutifs de l'entreprise mentionnent obligatoirement cette activité pour que la SASU soit considérée comme immobilière. Lors de la création de la société, un apport en nature doit être effectué sous la forme d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Il est possible d’y ajouter un apport en numéraire, c’est-à-dire sous forme d’argent.

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L'apport en nature du ou des biens immobiliers au capital social de la SASU peut être réalisé en nue-propriété, en usufruit ou en pleine propriété, selon si le dirigeant souhaite conserver ou non une partie du droit de propriété.

Pourquoi créer une SASU immobilière ? Les avantages

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La création d'une SASU immobilière présente de nombreux bénéfices pour les entrepreneurs individuels souhaitant se lancer dans un projet de gestion immobilière, en comparaison avec une SCI ou une SARL. Cette structure juridique offre une grande flexibilité, tant en termes de fonctionnement que de fiscalité, tout en permettant de limiter les risques personnels. 

La possibilité d’investir seul

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Le premier avantage non négligeable de la SASU immobilière est la possibilité de se lancer seul dans un projet immobilier en séparant son patrimoine personnel de celui de l’entreprise. Il s’agit en effet d’une société individuelle au même titre que l’EURL. La SASU est constituée d’un associé unique, alors que deux associés au minimum doivent être présents dans le cadre d’une SARL ou d’une SCI. 

Une responsabilité limitée

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À la différence d’une SCI ou du régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), la responsabilité du dirigeant d’une SASU est limitée aux apports. Ses biens personnels sont donc protégés. Cependant, ce principe comporte quelques exceptions, notamment si le président commet une faute de gestion ou si le capital de la société est trop faible pour soutenir les besoins générés par la SASU. 

Une grande flexibilité de gestion

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Parmi tous les régimes d’entreprises, la SASU et sa variante la SAS (Société par Actions Simplifiée) sont celles qui offrent le plus de souplesse. Le dirigeant détermine le fonctionnement de la société dans les statuts : il est en effet très peu encadré par le Code de commerce ce qui lui laisse libre cours dans la gestion de la société, mais aussi dans l’optimisation fiscale de la SASU.

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La transformation d’une SASU en une SAS est ainsi considérablement simplifiée, ce qui permet de faire entrer de nouveaux associés dans la société. Le dirigeant a ainsi la possibilité d’ouvrir le capital social de son entreprise à d’autres investisseurs pour développer son activité immobilière. 

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De plus, la loi n’impose pas de capital social minimum pour la création d’une SASU. Si l’actionnaire doit apporter un bien immobilier lors de la création de son entreprise, il peut limiter son apport en numéraire à 1 € symbolique. 

L’activité commerciale autorisée

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La SASU est par définition une société unipersonnelle à vocation commerciale. Quand il a vocation immobilière, ce type d’entreprise peut donc réaliser des opérations d’achat-revente dans le but de générer des plus-values. Ce n’est par exemple pas le cas en SCI, où la fonction de marchand de biens immobiliers est prohibée. Ce statut vous laisse la possibilité de proposer une location meublée ou nue.

Le régime social du dirigeant

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Le président de la SASU est assimilé salarié, ce qui lui permet de bénéficier du régime général de la Sécurité sociale et donc d’une couverture sociale complète (assurance maladie, retraite, etc.), ainsi que d’un bulletin de salaire.

SASU ou SCI ? Le comparatif

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Voici un tableau comparatif des régimes de la SASU immobilière et de la SCI :

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En conclusion, créer une SASU immobilière est la plupart du temps le choix le plus judicieux lorsqu’on souhaite se lancer seul dans l’immobilier. Pour un projet impliquant plusieurs associés, la SCI reste toutefois une option très intéressante. 

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Les inconvénients de la SASU immobilière

Des cotisations sociales élevées pour le président

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Le dirigeant de la société dispose d’un statut d'assimilé salarié certes protecteur, mais aussi très coûteux. Ce régime entraîne en effet des cotisations sociales élevées pour le dirigeant. Une stratégie bien pensée pour optimiser sa rémunération de président de SASU est donc à mettre en place. 

Les obligations comptables 

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La comptabilité de la SASU est régie par des obligations strictes. Le dirigeant de la société doit tenir une comptabilité complète, établir des comptes annuels et déposer les comptes sociaux au greffe du tribunal de commerce. Ces obligations peuvent entraîner des frais supplémentaires pour la tenue de la comptabilité et l'intervention éventuelle d'un expert-comptable, et sont plus contraignantes que celles d’une SCI.

Une double imposition

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La SASU immobilière est soumise à l’IS, ce qui est moins avantageux fiscalement dans certains cas. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € (si certains critères d’éligibilité sont respectés), puis au taux de 25 % au-delà. En raison de sa fonction de gestion du patrimoine immobilier, il est en effet impossible d’opter pour l’IR pour une durée de cinq ans dans le cadre d’une SASU immobilière, comme pour une SASU classique. 

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Lorsque l’actionnaire se reverse des dividendes, il est soumis à l'impôt sur le revenu. Cela entraîne une pression fiscale globale élevée due à un mécanisme de double imposition : une première fois à travers l’IS, puis une deuxième au titre de l’IR pour le dirigeant. 

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Pour les bénéfices faibles, notamment inférieurs à 28 797 €, le fait de ne pas pouvoir opter pour l’impôt sur le revenu est pénalisant pour la fiscalité de la SASU immobilière. Voici une comparaison des deux régimes d’imposition pour un bénéfice de 20 000 € : 

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La SCI est quant à elle soumise par défaut à l’IR, ce qui peut donc être fiscalement plus intéressant pour les faibles bénéfices. 

Comment créer une SASU immobilière ?

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La création d’une SASU immobilière se déroule en 5 étapes : 

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Étape 1 : rédaction des statuts de la société

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La Code de commerce ne réglemente pas le fonctionnement de la SASU et la rédaction de ses statuts est donc libre. Ces derniers sont cependant cruciaux et doivent être élaborés avec soin pour permettre la pérennité de la société, à travers des clauses spécifiques liées aux besoins de l’entreprise. Certaines mentions obligatoires, telles que la dénomination sociale, le montant du capital ou l’adresse du siège social doivent figurer dans les statuts. 

Étape 2 : constitution du capital social et apport du bien immobilier

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Le capital social n’est soumis à aucun montant minimum, il peut donc s'élever à 1 €. Pour que la SASU ait un caractère immobilier, il est cependant nécessaire d’effectuer un apport en nature sous la forme d’un ou de plusieurs biens immobiliers. 

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Il est possible pour l’associé unique d’estimer lui-même le montant des biens selon la loi Sapin 2, sauf dans deux cas : 

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• La valeur d’un des biens immobiliers excède 30 000 € ;
• La valeur des apports en nature est supérieure à la moitié du capital social.

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Il est alors nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes pour établir le montant des biens immobiliers. 

Étape 3 : publication de l’avis de constitution

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La publication d’un avis de création de la SASU dans un journal d’annonces légales situé dans le département du siège social est une étape obligatoire. Elle permet à l’actionnaire de recevoir une attestation de publication et de respecter ses obligations de publicité légale. 

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Cette annonce comporte de nombreuses informations sur la société, telles que la date de signature des statuts, la dénomination sociale, l’objet social ou le montant du capital, entre autres.

Étape 4 : dépôt des fonds

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Le dirigeant de l’entreprise doit par la suite déposer le capital social sur un compte bancaire au nom de la société. Les fonds sont alors bloqués jusqu’à l’obtention de l’extrait de Kbis, après l’immatriculation de la société et la signature des statuts définitifs. 

Étape 5 : formalités légales de création de la société 

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La dernière étape de la création d’une SASU immobilière est le dépôt du dossier de constitution de la société et de la demande d’immatriculation sur le site du guichet unique des formalités des entreprises.

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Exemples concrets de SASU immobilières 

La SASU immobilière en tant que marchand de bien immobiliers

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La SASU est une forme juridique particulièrement adaptée en tant que marchand de biens immobiliers étant donné qu’elle peut mener une activité commerciale. Ce type d'entreprise est autorisé à acheter des biens immobiliers, à les rénover ou à les transformer, puis à les revendre à profit en réalisant une plus-value. 

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Voici quelques avantages spécifiques à la création d’une SASU immobilière dans ce contexte :

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• Responsabilité limitée, protégeant ainsi vos biens personnels ;
• Gestion simplifiée ;
• Régime social protecteur du dirigeant ;
• Possibilité de faire entrer d’autres actionnaires en transformant l’entreprise en SAS.

La SASU immobilière pour l’investissement locatif résidentiel ou de bureaux

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Pour les investisseurs souhaitant constituer un patrimoine immobilier à travers des investissements locatifs, la SASU peut également être une option intéressante.

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L’actionnaire peut ainsi bénéficier d’un portefeuille immobilier locatif disposant d’une structure juridique et fiscale adaptée tout en protégeant son patrimoine personnel. Il jouit également d’une protection sociale avancée et d’une certaine flexibilité dans l'administration de sa société. Si le capital social de la SASU est élevé, les banques pourront lui accorder des prêts pour l’acquisition de biens immobiliers afin de lui permettre de stimuler sa croissance.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur l’investissement immobilier locatif, ou les articles suivants :

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Sur l’investissement immobilier :

• Comment créer une stratégie immobilière ;
• Guide sur l’investissement en LMNP ;
• Guide sur l’investissement en SCPI ;
• Investir en SCPI ou SIIC ;

Sur la défiscalisation immobilière :

• La défiscalisation des investissements immobiliers ;
• Les avantages fiscaux du LMNP ;
• Guide sur l’investissement Pinel ;
• Le conseil fiscal immobilier ;

Sur la SCI :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ;
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS ;

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