Montage Holding SCI : schémas, avantages, inconvénients et fonctionnement.

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Je vous livre ici l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur le montage Holding SCI, afin d’optimiser votre patrimoine et vos investissements immobiliers au sein d’une structure juridique adaptée.

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Si cela vous intéresse, téléchargez 5 exemples d'optimisations fiscales réalisées par mes soins l'année dernière, illustrant différents statuts juridiques et stratégies patrimoniales.

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Cet article s’adresse aux personnes qui s'interrogent sur la mise en place d’un montage Holding SCI pour optimiser leur stratégie patrimoniale et leurs investissements immobiliers.

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Noun Partners : au cours des 3 dernières années, j’ai accompagné plus de 120 dirigeants et entrepreneurs dans la mise en place de leur stratégie d’investissement et de capital. En moyenne, mes clients ont ainsi gagné 400k€ grâce à mes services, optimisant leur structure juridique et fiscale.

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Si vous souhaitez optimiser votre stratégie d’investissement immobilière, il vous faut définir si le montage Holding SCI est pertinent pour vous en fonction de votre régime fiscal et de votre statut juridique.

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Sur 20 ans (la durée de vie d’un investissement), un mauvais dispositif fiscal vous fait perdre des dizaines voire des centaines de milliers d’euros !

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Pour vous permettre de faire votre choix, je vous livre ici l’essentiel de ce qu’il faut savoir si vous souhaitez mettre en place votre montage Holding SCI pour sécuriser et optimiser votre patrimoine immobilier.

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Rentrons dans le vif du sujet !

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Qu’est-ce qu’une holding ?

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Définition d’une holding

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La holding est une société juridique qui détient d’autres sociétés, également appelées filiales, en possédant des parts de capital dans chacune d’elles.

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La holding peut se charger d’assurer la direction juridique et opérationnelle de ces sociétés lorsqu’elle détient la majorité des parts, assurant ainsi une gouvernance centralisée.

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La holding peut également détenir une multitude de sociétés, nationales ou internationales, sans les diriger, en possédant des parts de capital et en facilitant les investissements entre les filiales.

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Elle effectue alors des actions de contrôle, de financements, de placements, et gère le capital au sein de ses « sociétés filles ».

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Exemple de holding

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En France, LVMH (Louis Vuitton) est la holding la plus connue. Elle détient plusieurs marques dans de nombreux secteurs d’activité à travers ses différentes filiales, tels que vins et spiritueux, mode, cosmétique ou les médias…

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La « forme » de la holding

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Les 2 types de holding

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Il existe aujourd’hui plusieurs types de holding, chacune se caractérisant par une « forme » juridique bien particulière. On distingue :

• Les « holdings pures » qui exercent uniquement un travail de gestion des sociétés filles ;
• Les « holdings mixtes », caractérisées par le fait que la société mère conserve un champ d’activité qui lui est propre (industrie, finance, banque, etc.), tout en détenant des parts dans ses filiales.

Nouveau : La distinction peut également être faite entre les holdings passives, qui se limitent alors à gérer le patrimoine immobilier et à détenir des parts de capital des SCI, et les holdings actives, qui participent activement à la conduite de la politique financière et stratégique de leurs filiales.

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Les 5 formes juridiques de holding

Une holding peut prendre cinq formes juridiques différentes, chacune possédant des avantages et des inconvénients liés à leur statut juridique et à leur structure de capital : 

• SAS (société par actions simplifiée) ;
• SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) ;
• SARL (société à responsabilité limitée) ;
• EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ;
• SPFPL (société de participation financière des professions libérales).

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Le choix de la forme juridique et du statut de sa holding dépend de ses objectifs fiscaux et stratégiques. Il n’existe pas une forme juridique meilleure qu’une autre pour monter une holding, mais certaines structures peuvent mieux répondre à vos besoins d’investissement.

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La SAS est aujourd’hui la forme juridique la plus plébiscitée pour la création d’une holding immobilière ou d’une holding commerciale, grâce à sa flexibilité en termes de statut et de capital.

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A contrario, le meilleur statut juridique pour une holding familiale, visant à préserver et transmettre le patrimoine familial, sera souvent la SARL.

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Il faudra également s’intéresser aux conditions juridiques et statutaires pour ouvrir tel ou tel type de société. Certaines formes requièrent, par exemple, deux associés au minimum (comme c’est le cas des sociétés civiles, tel que la SAS), détenant ainsi des parts de capital.

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D’autres formes peuvent être unipersonnelles, comme c’est le cas de la SASU ou de l’EURL, permettant une gestion simplifiée du capital et du statut juridique.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

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Définition de la SCI

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Le terme SCI désigne une société civile immobilière. Il s’agit d’une société spécialisée dans l’immobilier (achat, vente, location, transmission, etc.), facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

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Avantages de la SCI

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Le principal avantage de la SCI est qu’elle permet la détention d’un ou de plusieurs biens immobiliers par un groupe de personnes, chacun détenant des parts de capital contribuant à la constitution d'un patrimoine commun.

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La législation exige à ce que deux associés, détenant des parts de capital, soient présents au moment de la création de la société civile immobilière (SCI).

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À cela s’ajoute le fait que la SCI est un type de société qui permet de faciliter la transmission des biens immobiliers et la gestion du patrimoine familial.

Note : Une SCI peut être créée sans activité et est parfois utilisée pour réduire les droits de succession par donation progressive des parts sociales, optimisant ainsi la fiscalité sans que cela n'entraîne la vente du bien immobilier.

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La création d’une SCI est très simple à mettre en place. Les délais sont très courts, et il suffit de réaliser quatre principales étapes et de choisir entre une SCI à l'IS ou une SCI à l'IR, en fonction de la fiscalité et des statuts souhaités.

Nouveauté : Il est aussi crucial de rédiger des statuts clairs définissant l'objet social, qui peut inclure la mise en commun de ressources et de parts de capital pour acquérir un bien immobilier.

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Qu’est-ce que le montage Holding SCI ?

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Holding SCI : Définition

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Il s’agit d’un montage associant les deux formes juridiques : la holding et la SCI, permettant une gestion optimisée du patrimoine et des investissements immobiliers au sein d’une structure de capital efficace.

La société Holding va alors détenir les titres (actions) et des parts de capital de la SCI.

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Holding SCI : Schéma

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Les 2 types de Holding - SCI

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On retrouve alors deux types de holding SCI, différenciés par leur structure juridique et leur approche fiscale :

• Les holdings « passives » : elles se limitent alors à gérer le patrimoine immobilier et à détenir des parts de capital des SCI.
• Les holdings « actives » : elles participent activement à la conduite de la politique financière et stratégique de leurs filiales en échange de « frais de gestion ».

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Les avantages du montage Holding - SCI

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Pour de nombreux entrepreneurs, la holding est une solution attractive. Elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux, juridiques, financiers et sociaux considérables, tout en optimisant la structure de capital et la gestion du patrimoine.

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Focus sur les avantages fiscaux, juridiques et les inconvénients de la SCI détenue par une holding.

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Les avantages fiscaux : le régime mère-fille et l’intégration fiscale

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Le système de la holding SCI permet de faire remonter les dividendes dégagés par la SCI vers la holding, optimisant ainsi la fiscalité avec des dividendes remontés peu fiscalisés (3%).

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L’intégration fiscale permet également de lisser les déclarations fiscales au sein de la holding en consolidant les résultats des filiales ; les éventuelles sociétés déficitaires viendront réduire les résultats des sociétés bénéficiaires, adoucissant ainsi l’imposition fiscale globale.

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À noter : seules les SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés et étant contrôlées à 95 % par la holding, détenant ainsi la majorité des parts de capital, peuvent profiter de ces deux régimes fiscaux.

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Les avantages fiscaux lors de la succession

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Avantage 1 : simplification de la gouvernance

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La holding SCI permet de maintenir le contrôle juridique et fiscal des propriétés immobilières, facilitant ainsi la transmission structurée d’un bien au sein du patrimoine familial.

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Cela permet d’éviter que les titres et les parts de capital ne se dispersent, lors de la disparition du fondateur de la holding.

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Avantage 2 : optimisation de la succession

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Plusieurs mécanismes permettent d’optimiser la transmission de ses biens immobiliers liés à une holding SCI, en optimisant la fiscalité et en facilitant la cession des parts de capital.

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Le mécanisme de l’apport-cession : apporter des titres et des parts de capital à la société holding. La plus-value réalisée est imposable, mais bénéficie d’un « sursis d’imposition ».

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Il est alors possible de céder la totalité ou une partie des actions et des parts de capital de la holding à d’autres personnes.

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Le mécanisme de donation avant cession : transmettre via des donations des parts sociales de la holding à vos proches, optimisant ainsi la fiscalité grâce aux abattements fiscaux.

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Ce mécanisme permet de transmettre jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les quinze ans, et de réduire ainsi les droits de mutation d’une future succession, optimisant la fiscalité successorale.

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Avantages financiers

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Avantage 1 : il est possible d’affecter jusqu’à 95 % des dividendes perçus par la holding pour rembourser les dettes de ses filiales, optimisant ainsi la gestion du capital. Cela permet également à la holding d’emprunter auprès d’un créancier pour investir dans l’une de ses filiales.

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Avantage 2 : les conventions de trésorerie. Ce mécanisme permet alors d’apporter une meilleure circulation des capitaux et des fonds au sein même de la holding, optimisant la liquidité financière.

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Les conventions de trésorerie permettent de faire circuler l’argent entre les différentes filiales, d’effectuer des avances de fonds à la holding, et de réaliser des prêts rémunérés entre les différentes sociétés de votre groupe, optimisant ainsi la gestion du capital et la fiscalité.

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Avantages juridiques et organisationnels

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La création d’une holding permet de faire entrer de nouveaux investisseurs au sein de la SCI, tout en restant actionnaire majoritaire de la holding grâce à la détention de parts de capital. Le gérant de la holding peut alors garder la main sur la gestion juridique et financière de la holding.

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Dans certains cas, il est également intéressant de mutualiser certaines charges (gestion, comptabilité, etc.) au sein de la holding, optimisant ainsi la gestion financière et la fiscalité des filiales.

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Les inconvénients du montage Holding SCI 

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Si les avantages de la holding SCI sont nombreux, notamment en matière de fiscalité et de gestion du capital, il ne faut pas oublier que ce montage s’accompagne aussi de certains risques et inconvénients.

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Inconvénient 1 : Des frais administratifs supérieurs

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La holding doit consolider ses comptes financiers, gérer son capital social et faire appel à des commissaires aux comptes. Cela correspond à des frais administratifs supplémentaires non négligeables.

Inconvénient 2 : La responsabilité illimitée des associés

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La holding SCI s’accompagne d’une responsabilité illimitée des associés, engageant ainsi leur patrimoine personnel.

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À ce titre, les actionnaires de la holding peuvent être contraints d’engager leurs patrimoines personnels et leur capital investissement en cas de dettes ou de problèmes financiers.

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Cette spécificité rend les investissements immobiliers plus complexes : un prêt immobilier (ou toute autre forme d’endettement financier) pris au niveau de la holding devra être approuvé à l’unanimité par tous les associés détenant des parts de capital.

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Les 3 schémas fiscaux possibles lorsque l’on opte pour le montage Holding SCI

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Trois schémas fiscaux sont possibles lorsque l’on opte pour une SCI détenue par une holding, chacun ayant ses propres implications fiscales et statutaires.

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Premier schéma fiscal : la holding SCI transparente

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Les dividendes perçus par la holding sont imposables en fonction de la nature de ces derniers, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de plus-values immobilières, impactant ainsi la fiscalité de l'ensemble du capital détenu.

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Ces revenus sont alors directement imposés au niveau des associés, en tant que revenus de capitaux mobiliers.

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Ce schéma permet alors à chaque associé d’opter pour le régime fiscal et le statut juridique qui lui conviennent le plus.

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Second schéma fiscal : le régime mère fille

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Il s’agit du schéma le plus classique. C’est ce schéma qui permet de faire remonter les dividendes dégagés par les sociétés filles et d’éviter ainsi la double imposition, optimisant la fiscalité du capital investi.

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Grâce à ce régime, les dividendes sont peu fiscalisés en remontant dans la holding (5% des bénéfices restent tout de même imposés entre les mains de la holding), optimisant ainsi la fiscalité du capital.

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Toutes les SCI du groupe doivent avoir opté pour l’impôt sur les sociétés, conformément au régime fiscal choisi.

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Si une des SCI du groupe est taxée à l’IR (impôt sur le revenu), cet avantage fiscal n’est pas envisageable.

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Troisième schéma fiscal : celui de l’intégration fiscale

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Il s’agit du régime le moins courant dans le monde des holdings SCI, principalement en raison de sa fiscalité spécifique.

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Cette solution permet d’unifier les résultats fiscaux de différentes sociétés détenues et de lisser l’imposition réelle sur les sociétés, optimisant ainsi la fiscalité du capital du groupe.

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Dans cette hypothèse, les résultats négatifs de certaines SCI viennent diminuer les forts bénéfices d’autres SCI. Ainsi, l’imposition fiscale globale au niveau de la holding est potentiellement adoucie.

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À noter que cette solution est possible si et seulement si la holding possède plus de 95 % des parts de capital de chaque SCI.

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Exemple d'optimisation via Holding

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❌ Situation 1 : non optimisée

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Marc dirige une société de conseil IT, est marié et a 2 enfants, et cherche à optimiser la gestion de son patrimoine familial.

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Marc se verse une rémunération annuelle de :

• 125 000€ sous forme de salaire, intégrant sa rémunération sociale ;
• 77 000€ en dividendes, optimisant ainsi la fiscalité financière de son capital.

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Total : 202 000€ annuels de revenus... Le rêve ? 

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Pas forcément. Les impôts et la fiscalité passent par là : 

• 53 977€ de cotisations sociales sur salaire ;
• 19 400€ d'impôts sur les sociétés avant versement des dividendes ;
• 23 100€ de flat taxe sur les dividendes ;
• 10 500€ d'impôts sur le revenu.

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Marc se verse 202 000€ par an de rémunération, répartis entre salaire et dividendes...

Mais il ne conserve que 95 000€ (soit 47% des montants payés par son entreprise) en revenus après impôts !

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✅ Situation 2 : optimisée

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Suite à de bons conseils (Noun Partners), Marc réagit en optimisant sa gestion financière :

1. Il ajuste la répartition salaire/dividendes de sa rémunération, optimisant sa fiscalité personnelle ;
2. Il crée une holding pour optimiser ses investissements et gérer son capital;
3. Il active l’épargne salariale du dirigeant, renforçant la structure sociale de son entreprise.

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Gain net dans sa poche (immédiat) : +26,5k€ par an de revenus optimisés.

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C’est bien, mais on ne s’arrête pas là.

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Jetons un coup d’œil à son patrimoine :

• Assurances-vie : 250 000€
• Investissements locatifs : 400 000€ (rendement net : 1.2%)
• Résidence principale (financée par un emprunt bancaire)

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Ajustements : 

1. On optimise les contrats d'assurance (frais et rendement) : +19 500€ par an.
2. On modifie le régime fiscal des investissements locatifs : +7 200€ par an.
3. On renégocie le coût des assurances emprunteurs : +3 500€ par an.

Gain total : +30 200€ par an en revenus optimisés.

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Enfin, on décide d’optimiser le placement de sa trésorerie via des investissements judicieux. Gain additionnel : +20k€ par an.

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🎉Résultat final : 76 700€ de gains annuels pour Marc et sa société.

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Conclusion : Les entrepreneurs doivent avoir une approche optimisée sur le plan professionnel et patrimonial… Ça change la vie.

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Pour étudier vos options fiscales et patrimoniales, réservez votre consultation avec moi dès maintenant.

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Conclusion : Le montage Holding SCI est une bonne idée, mais attention aux frais.

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Il est indispensable d’avoir à l’esprit que la création d’une holding s’accompagne de nombreux frais administratifs (gestion, comptabilité) et éventuellement de coûts fiscaux.

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Vous l’aurez compris : il faut que les avantages fiscaux et financiers issus du montage de la holding SCI soient supérieurs aux frais que cela engendre.

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Pour cela, pas besoin d’une société valorisée à plusieurs millions d’euros. Les avantages fiscaux et financiers se font ressentir même si l’on est à la tête de petites SCI.

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Assurez-vous de modéliser l’imposition potentielle de votre montage Holding SCI, et de le comparer avec une structure simplifiée (sans holding), afin de choisir la meilleure stratégie fiscale et patrimoniale.

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L’enjeu financier et fiscal se chiffre en dizaines (voire centaines) de milliers d’euros sur la durée de vie de vos investissements.

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Pour éviter les erreurs et réaliser une simulation fiscale qui correspond à votre situation, réservez votre consultation gratuite avec moi dès maintenant.

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Nous modéliserons ensemble toutes les options fiscales et financières possibles afin de choisir le schéma optimal.

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On se retrouve de l’autre côté pour optimiser votre fiscalité ?

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FAQ sur le montage Holding SCI

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Qu’est-ce qu’une holding ?

Définition d’une holding

Une holding est une société qui détient d’autres sociétés. Elle peut les diriger si elle possède la majorité des parts, ou simplement effectuer des actions de contrôle, de financement ou de placement.

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Exemple de holding

LVMH (Louis Vuitton) en France est un exemple connu de holding qui détient plusieurs marques dans divers secteurs.

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Les 2 types de holding

Il existe deux types principaux de holdings : les "pures", qui gèrent les sociétés filles, et les "mixtes", qui conservent une activité propre en plus de gérer les sociétés filles.

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Les 5 formes juridiques de holding

Une holding peut prendre différentes formes juridiques, chacune avec ses avantages et inconvénients : SAS, SARL, SASU, SFPFL ou Société Civile

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

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Définition de la SCI

Une SCI est une société civile immobilière spécialisée dans l’immobilier. Elle permet à un groupe de personnes de détenir un ou plusieurs biens immobiliers.

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Avantages de la SCI

La SCI facilite la détention de biens immobiliers par plusieurs personnes et simplifie leur transmission.

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Qu’est-ce que le montage Holding SCI ?

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Holding SCI : Définition

Il s’agit d’un montage associant une holding et une SCI, où la holding détient les titres de la SCI.

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Les avantages du montage Holding - SCI

La holding SCI offre des avantages fiscaux, juridiques et financiers considérables, notamment en matière de régime mère-fille, d’intégration fiscale, et de succession.

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Les 3 schémas fiscaux possibles

Trois schémas fiscaux sont possibles : la holding SCI transparente, le régime mère-fille, et l’intégration fiscale, chacun avec ses spécificités et avantages.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide complet sur la holding, ou les articles suivants :

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• Choisir le statut juridique de sa holding ?
• Comment se rémunérer avec une holding ?
• Les optimisations fiscales avec une holding.
• La fiscalité et enjeux de la holding familiale.
• La SPFPL : holding en profession libérale.

Vous pouvez également lire mon article sur comment payer moins d'impôts en 2023.