LMNP Amortissement: Une Approche Structurée

Introduction

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La LMNP, ou la location meublée non professionnelle, permet d’investir dans l’immobilier et confère de nombreux avantages fiscaux.

C’est l’une des solutions les plus adaptées si vous cherchez un placement rentable et sûr pour constituer un patrimoine.

La location meublée permet de percevoir des revenus locatifs faiblement, voir non fiscalisés, grâce à l’amortissement fiscal notamment (option pour le régime réel BIC)

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Concept de l'Amortissement LMNP

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L’un des principaux avantages du régime LMNP est la possibilité de déduire cet amortissement des recettes locatives, ce qui réduit la base imposable et permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement.

Grâce à l’amortissement, il est possible de générer un revenu net d’impôt pendant plusieurs années. Cela améliore la rentabilité nette de l’investissement immobilier, rendant le LMNP attractif pour les investisseurs souhaitant percevoir un revenu complémentaire peu fiscalisé.

L’amortissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un mécanisme comptable permettant de répartir le coût d’acquisition d’un bien immobilier et de ses équipements sur plusieurs années. Il s’agit d’une charge fictive qui réduit le bénéfice imposable sans entraîner de sortie de trésorerie.

Petit rappel :

Si l'amortissement réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie car ce n'est pas une charge décaissable.
Le résultat fiscal diminue, mais la trésorerie n'est pas impactée.

L'amortissement représente la perte de valeur du bien due au temps. Mais aussi, à l'usure et la consommation des avantages économiques futurs. Cela permet en théorie de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

Les usages comptables, admis fiscalement, considèrent qu'il faut amortir les constructions, quelles qu'elles soient. Dans de nombreux cas, c'est artificiel, car la plupart des constructions ne perdent pas de la valeur. Sans oublier que des travaux de réparation sont régulièrement nécessaires.

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Calcul et Valeur de l'Amortissement

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Calcul de l'amortissement

Généralement, l’amortissement est calculé selon la méthode linéaire, ce qui signifie qu’une fraction de la valeur du bien est déduite chaque année.

Toutes les dépenses engagées pour l’achat et l’entretien du bien ne sont pas forcément amortissables.

En LMNP, l’amortissement concerne :

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• Le bien immobilier (hors valeur du terrain), la valeur du terrain n’est pas amortissable, seul le bâti est amorti

• Les travaux d’amélioration et de rénovation : peintures, aménagements, etc.

• Les équipements et mobiliers : lits tables, électroménager, etc.

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La durée d’amortissement varie en fonction de la nature de l’élément concerné. Habituellement, les bâtiments résidentiels sont amortis entre 20 et 40 ans.

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Valeur de l'Actif amortissable (évaluation de la valeur vénale des constructions)

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L’évaluation de la valeur d’un bien immobilier pour déterminer son amortissement repose sur plusieurs éléments : 

• Prix d’achat du bien immobilier 
• Coût des travaux 
• Valeur representative du terrain. 

La valeur de ce terrain est un enjeu important car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas. Il faudrait amortir la valeur vénale du bien seule. 

Le contribuable a tendance à retenir une évaluation élevée de la construction et une évaluation faible du terrain. Cela permet d'augmenter le montant des amortissements et donc de réduire le résultat taxable du LMNP.

En pratique, les actes notariés ne font que très rarement la distinction entre les deux.

Ainsi, les experts-comptables peuvent retenir une valeur forfaitaire du terrain. Entre 10 % et 30 % de la valeur totale de l’actif immobilier.

Une telle approche est trop approximative et ne tient pas compte de certains éléments. Dans certaines villes, la valeur d'un bien est très fortement liée à la valeur du terrain.

Un appartement à Paris peut être évalué en moyenne à 10 000 € le m². À Lyon, il est évalué à 5 000 m². On peut conclure que la valeur de l'appartement parisien est au moins, à hauteur de 5 000 €. Celle de son droit sur le terrain, ce qui représente 50 % du prix total.

En cas de contrôle fiscal, les services fiscaux pourraient faire un rappel sur la totalité des amortissements excessifs. Ainsi que ceux pratiqués avant le début de la période normale du délai de reprise.

Cependant, ils contestent rarement la répartition du prix entre le terrain et la construction. Mais cela pourrait changer…

Les services fiscaux ont la charge de la preuve, en principe il leur appartient de démontrer la valeur du terrain. Tout cela sur la base d'une comparaison avec la vente de terrains à bâtir intervenus à proximité du bien.

Cette question a donné lieu à la première décision du Conseil d'Etat (CE 15 février 2016 n° 380400, Sté LG Services et CE 15 février 2016 n° 367467, SARL Daves Place des Etats-Unis, RJF 5/16 n° 398.

Dans cette décision, le Conseil d'Etat impose à l'administration une méthode pour contester la valeur d'un terrain, en fixant trois techniques successives :

• d'abord la comparaison avec des ventes de terrain similaires,
• à défaut, le coût de construction,
• et sinon d'après les pratiques comptables constatées dans un échantillon d'autres contribuables.‍

Ils pourraient avoir  beaucoup de difficultés à mettre en pratique cette méthode de contestation, ce pourrait garantir une certaine marge de manœuvre pour les contribuables... Toutefois, il paraît primordial de ne pas en abuser...

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Régimes Fiscaux et Amortissement

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Régime Réel vs Régime Micro

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Le choix du régime fiscal est une étape cruciale pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Deux options principales s'offrent aux loueurs :

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• Le régime micro-BIC : Il s'applique lorsque les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % pour les charges, mais ne permet pas de déduire l'amortissement ni les charges réelles.
• Le régime réel : Obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes et optionnel pour les revenus inférieurs à ce seuil, ce régime permet de déduire l'ensemble des charges réelles, y compris l'amortissement, ce qui peut considérablement réduire l'assiette imposable.

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L'amortissement LMNP est un avantage exclusif du régime réel, permettant d’optimiser la fiscalité et de différer la taxation des revenus locatifs.

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Avantage Fiscal

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L'un des atouts majeurs du régime réel réside dans la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable. Cela permet de réduire le revenu imposable de manière significative grâce à la prise en compte de l'usure du bien et de son mobilier. Parmi les avantages fiscaux :

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• Déduction des charges réelles : Intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, travaux d’entretien, etc.

• Amortissement du bien et des équipements : Généralement sur une durée de 20 à 40 ans pour l’immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier.

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En cumulant ces déductions sous le régime réel simplifié, l’investisseur peut non seulement réduire considérablement son revenu imposable, mais aussi, dans certains cas, générer un déficit structurel reportable sur les exercices suivants. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour ceux se situant dans des tranches d’imposition élevées, optimisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.

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Prélèvements sociaux

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Dans le cadre la location meublée (au régime réel, la déduction des charges et amortissement réduit la base taxable de l’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux (taux de de 17.2%). 

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Autrement dit l’amortissement permet de réduire la base taxable de l’impôt sur le revenu (de 11% à 45% selon votre TMI) et de prélèvements sociaux (17.2%), soit une économie pouvant aller jusqu’à 62.2 % du montant de l’amortissement. 

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Rôle de l'Expert Comptable

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L'amortissement LMNP repose sur des règles comptables strictes et des calculs techniques, nécessitant une gestion rigoureuse. Il est donc primordial de faire appel à un expert-comptable pour :

• Établir un plan d’amortissement précis : Une répartition optimale entre le bien immobilier et le mobilier.
• Respecter les obligations fiscales : Déclaration correcte des revenus et conformité aux normes comptables.
• Optimiser la fiscalité : Maximisation des déductions pour réduire l’imposition et différer la taxation des revenus.
• Sécuriser les déclarations : Limitation des risques en cas de contrôle fiscal.

Les frais de comptabilité font partie des charges déductibles sur les revenus imposables.

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Impact sur le Revenu Locatif

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L’amortissement a un impact direct sur le revenu locatif net en réduisant l'assiette imposable, voire en neutralisant totalement l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs.

La stratégie pour maximiser les bénéfices locatifs grâce à l’amortissement serait d’opter pour le régime réel même en dessous du seuil de 77 700 €, car l’abattement de 50 % du micro-BIC est souvent moins avantageux que l’amortissement et la déduction des charges.

Ensuite, il faut regarder la valeur de l’actif amorti (valeur vénale des constructions) au moment de l’acquisition pour pouvoir amortir davantage et réduire un maximum la base imposable.  

Si l’on veut maximiser son investissement et qu’on n’a pas besoin de revenus à court terme, il est recommandé de réinvestir les économies d’impôt pour améliorer le rendement global de l’investissement. La location meublée peut donc être l’investissement idéal pour se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires à la retraite.

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Études de Cas et Exemples Pratiques

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Focus sur l’impact de la loi de finances 2025 sur l'amortissement LMNP :

Le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025 introduit une modification significative pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements déduits fiscalement sur un bien loué en meublé seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de sa revente. 

Concrètement, le prix d'acquisition sera diminué du montant total des amortissements pratiqués au moment de la cession, augmentant ainsi la base imposable de la plus-value.

Malgré cette évolution, les abattements pour durée de détention applicables à partir de 5 ans de détention restent en vigueur. 

• Exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans
• Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans

Pour rappel, la plus-value de cession de bien LMNP est imposé à un taux maximal de 36.2% (impôt sur le revenu au taux de 19% + prélèvements sociaux de 17.2%).

A cela s’ajoute une taxation de 2% à 6% sur les plus-values élevées de plus de 50 K€. 

NB : Les biens situés dans des résidences services pour étudiants, les EHPAD et les résidences seniors ne sont pas soumis à cette réintégration des amortissements.

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Cas pratique : 

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Monsieur X a pour projet de réaliser des investissements immobiliers pour 1 M€ et se pose la question de la meilleure façon de louer ces biens immobiliers. 

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Il financera se projet avec un apport de 300 K€ et le reste à crédit. 

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Nous lui avons fait un comparatif chiffré entre la location nue, la location meublée au régime réel en direct, la location en SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et la location avec une acquisition en démembrement. L’opération en démembrement consiste à l’acquisition de l’usufruit temporaire par une société d’exploitation à l’IS et la nue-propriété en direct ou via une SCI à l’impôt sur le revenu (IR). 

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A noter : Cette dernière opérations nécessite de respecter un certain nombre de conditions. Il est donc primordial d’établir une analyse de votre situation en amont et de vous faire accompagner dans la mise en place d’un tel montage. 

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Hypothèses de calcul : 

• Valeur d’acquisition du bien : 1 K€ 
• Valeur des constructions estimé à 75% : 700 K€
• Amortissement sur 28 ans : 25 K€ / an
• Recettes locatives nettes : 60 K€ 
• Indexation des loyers : 2 %
• TMI de 41%

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Malgré la modification apportée par la loi de finances 2025, la location LMNP reste plus intéressante que la location nue. 

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Du point de vue du mode détention des biens LMNP, l’acquisition en démembrement permet de bénéficier des avantages fiscaux des deux structures, société à l’IS pendant la phase de location et société à l’IR à la cession. 

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Cependant ce montage peut être plus complexe à mettre en place et nécessite une analyse approfondie de chaque situation pour déterminer si l’opération présente un réel gain. 

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La détention en directe ou via une SARL de famille, reste une alternative intéressante et facile à mettre en place (à conditions de respecter les conditions de la SARL de famille).

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Conclusion

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L’amortissement LMNP est un levier fiscal puissant permettant d’optimiser la rentabilité d’un investissement en location meublée. Son efficacité repose sur un choix avisé du régime fiscal, une gestion comptable rigoureuse et une bonne connaissance des réglementations en vigueur. En s’appuyant sur un expert-comptable spécialisé, les investisseurs peuvent maximiser leurs bénéfices tout en sécurisant leur fiscalité.

Pour tout investisseur en LMNP, comprendre et exploiter l’amortissement est une clé essentielle pour réussir dans l’immobilier locatif.

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