Investir en Immobilier Locatif à Valence

Valence, située dans le département de la Drôme, est une ville qui présente de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers. Avec une qualité de vie appréciée, une situation géographique stratégique et des dispositifs fiscaux avantageux, Valence se positionne comme une destination de choix pour l'investissement locatif.

Cet article explore les différents aspects de l'investissement locatif à Valence, en abordant la démographie, les intérêts économiques, la qualité de vie, les programmes locatifs, l'état du marché immobilier, les équipements, ainsi que les règles et les statuts fiscaux applicables.

Investir dans l'immobilier à Valence se révèle être une stratégie gagnante grâce à une combinaison de facteurs démographiques, économiques et fiscaux favorables. La qualité de vie, les infrastructures bien développées et les dispositifs fiscaux attractifs font de Valence une destination de choix pour les investisseurs.

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Démographie et Économie

Valence bénéficie d'une population dynamique et en croissance, attirée par les opportunités d'emploi et la qualité de vie de la ville. Valence compte une population d'environ 63 000 habitants, avec une croissance démographique stable. La ville attire de nombreux jeunes actifs et familles grâce à ses infrastructures éducatives et ses opportunités d'emploi.

En 2022, Valence a vu la création de 1 152 entreprises, dont 75,4 % étaient des entreprises individuelles, ce qui témoigne d'un dynamisme entrepreneurial important. Les principaux secteurs d'activité à Valence incluent le commerce de gros et de détail, les transports, l'hébergement et la restauration, qui représentent 27,3 % des entreprises créées en 2022.

Les activités spécialisées, scientifiques et techniques, ainsi que les services administratifs et de soutien, constituent également une part significative du tissu économique local.

Investissement immobilier à Valence

Valence offre un cadre de vie agréable avec de nombreux espaces verts, un réseau de transports efficace et des services de qualité dans les domaines de la santé et de l'éducation.

Environnement et Transports

Valence bénéficie d'un environnement agréable avec de nombreux espaces verts et un centre-ville bien entretenu. La ville comporte 340 hectares d'espaces verts et 55 parcs, squares et jardins publics, offrant aux résidents un cadre de vie verdoyant et apaisant.

Parmi les parcs notables, on trouve le parc Jean Perdrix, le parc Jouvet et le parc de l'Épervière, chacun offrant des espaces de détente et de loisirs pour les habitants.

Le réseau de transport en commun de Valence, nommé Citéa, est bien développé et dessert efficacement la ville et ses environs. La ligne InterCitéa, par exemple, relie Valence à Romans en passant par la gare SNCF Valence TGV.

Sécurité et Santé

La sécurité est globalement bonne, bien que certains quartiers périphériques puissent être moins sûrs. La ville a mis en place des mesures de vidéoprotection et une police de proximité pour renforcer la sécurité. Les services de santé sont bien développés, avec 14 établissements de santé offrant une gamme complète de soins et de services pour les résidents.

Éducation

Valence dispose d'un bon maillage d'établissements scolaires de la maternelle au supérieur. On y trouve notamment l'École supérieure d'art et design Grenoble-Valence. La ville accueille également plusieurs établissements d'enseignement supérieur comme l'IUT, l'IRAM, l'ESISAR, l'ISEAG, etc.

Loisirs

La ville bénéficie d'infrastructures sportives et culturelles bien développées. Elle compte de nombreux parcs et espaces verts, dont le parc Jean Perdrix qui s'étend sur 26 hectares avec un plan d'eau. Les résidents ont accès à 2 stades, plusieurs gymnases, une médiathèque et d'autres équipements de loisirs.

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Investissements de la Commune

La ville de Valence a entrepris un ambitieux programme de modernisation de ses infrastructures urbaines, visant à améliorer la qualité de vie de ses habitants et à renforcer son attractivité. Ces projets couvrent divers domaines, notamment les transports en commun, les espaces verts et la rénovation urbaine.

Réaménagement du quartier de la Gare

L'un des projets phares de la ville est le réaménagement du quartier de la Gare. Ce projet vise à transformer cette zone en un écoquartier moderne, intégrant des logements, des commerces et des espaces verts.

La création de ce nouvel écoquartier permettra de revitaliser cette partie de la ville, en offrant un cadre de vie agréable et en améliorant la connectivité avec le reste de Valence. Les rez-de-chaussée des nouveaux bâtiments seront occupés par des commerces et des services, animant ainsi les rues et offrant une meilleure qualité de vie aux résidents et visiteurs.

Développement du quartier Baudin-Chateauvert

Le quartier Baudin-Chateauvert fait également l'objet d'un important projet de développement. La construction de 1 200 logements neufs est prévue, ce qui contribuera à répondre à la demande croissante de logements dans la ville.

Ce projet inclut aussi l'aménagement d'espaces publics et de services de proximité pour les futurs résidents. Le quartier bénéficiera d'une meilleure intégration avec le centre-ville grâce à des infrastructures de transport améliorées.

Rénovation du centre ancien et des espaces publics

La rénovation du centre ancien de Valence est un autre axe majeur des investissements de la municipalité. Ce projet vise à préserver le patrimoine historique tout en modernisant les infrastructures.

Les rues piétonnes seront rénovées, et de nouveaux espaces verts seront créés pour offrir des îlots de fraîcheur en milieu urbain. La place de la Liberté, par exemple, sera entièrement réaménagée pour devenir un lieu de rencontre et de détente pour les habitants.

Amélioration des réseaux de transports en commun

Valence Romans Mobilités, l'entité publique en charge des transports, joue un rôle crucial dans l'amélioration des infrastructures de transport de la ville. Le réseau de bus Citéa bénéficiera d'une augmentation de l'offre de 10 % dès septembre 2024, avec des fréquences accrues, une amplitude horaire élargie, et des temps de trajet réduits.

Ce "choc d'offre" vise à améliorer la desserte des zones urbaines et périurbaines, en connectant plus efficacement les centres-villes de Valence et Romans-sur-Isère aux communes environnantes.

En outre, une nouvelle ligne de bus à haut niveau de service sera mise en place d'ici à 2026, consolidant l'épine dorsale de la mobilité urbaine avec des véhicules plus grands, une fréquence attractive et des systèmes de priorité renforcés. Ce projet s'inscrit dans une démarche de cohésion sociale et territoriale, en renforçant les liens entre les différentes communes du territoire.

Développement des mobilités douces

La ville de Valence met également l'accent sur le développement des mobilités douces. Le projet Cycléo vise à créer un réseau cyclable de 200 km, couvrant 28 communes et desservant 223 000 habitants.

L'objectif est de doubler la part modale du vélo pour les déplacements domicile-travail, en améliorant la sécurité des trajets et en rassurant les usagers dans leur pratique quotidienne.

État du marché immobilier

Le marché immobilier à Valence affiche une relative stabilité des prix, avec quelques variations selon les typologies de biens. Selon le baromètre LPI-SeLoger, le prix au m² à Valence se stabilise à environ 2 153 € en 2022, avec une baisse annuelle de 1,2 %. Le prix moyen du neuf par m² à Valence est de 3 010 € en juin 2024, tandis que le prix moyen de vente des appartements anciens sur le marché est de 1 980 €/m².

Par ailleurs, le prix médian du m² à Valence de 2 517 € en juin 2024, en hausse de 1 % sur un an et 40 % sur cinq ans. Le prix médian du m² ancien est de 2 239 €, en baisse de 1 % sur un an. Enfin, le prix moyen au m² des appartements est estimé à 2 135 € et celui des maisons à 2 920 € à Valence en juin 2024.

Investissement locatif avec ou sans apport à Valence

L'investissement locatif à Valence peut se faire avec ou sans apport, offrant ainsi une flexibilité aux investisseurs selon leurs capacités financières. La demande locative à Valence est soutenue par la présence d'étudiants, de jeunes actifs et de familles.

Les logements meublés et les petites surfaces sont particulièrement recherchés, offrant des rendements locatifs intéressants pour les investisseurs.

Les quartiers les plus attractifs à Valence

Ruzafa

Ruzafa est considéré comme l'un des quartiers les plus prisés et à la mode de Valence. C'est un quartier bourgeois-bohème très animé, avec de nombreux bars et restaurants, ce qui le rend attrayant pour les investissements locatifs touristiques. Cependant, les prix y sont désormais assez élevés.

Cabanyal (Poblats Maritims)

Situé en première ligne de la plage, ce quartier de pêcheurs est en pleine réhabilitation et attire de nombreux investisseurs étrangers (plus de 90 % des achats). Surnommé "le futur Ruzafa de Valence", les prix grimpent rapidement dans ce quartier prisé pour sa proximité avec les plages.

Monte Olivete et En Corts

Ces quartiers proches de Ruzafa offrent encore des prix abordables tout en étant bien situés près du Turia et de la Cité des Arts et des Sciences. La nouvelle ligne 10 du métro devrait revaloriser ces quartiers.

Quartiers sud (Mannet, Lautagne, Fontlozier)

Ces quartiers au sud de Valence sont un peu plus cotés pour leur cadre agréable. L'immobilier ancien y est particulièrement intéressant.

SCPI ou SCI à Valence

Choisir entre SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et SCI (Société Civile Immobilière) dépend des objectifs et des préférences de l'investisseur. Chaque option offre des avantages distincts.

SCPI à Valence

Investir en SCPI permet de diversifier son patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion. Les SCPI offrent un rendement intéressant avec une mutualisation des risques.

SCI à Valence

La SCI permet une gestion plus personnalisée de son patrimoine immobilier. C'est une solution adaptée pour ceux qui souhaitent investir en famille ou entre amis, offrant des avantages fiscaux intéressants.

Règles et statuts fiscaux

La fiscalité de l'investissement locatif à Valence est encadrée par des dispositifs spécifiques et des plafonds de ressources variables selon les zones géographiques.

Dispositifs fiscaux pour l'investissement locatif

Les investisseurs locatifs à Valence peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux. La loi de finances pour 2024 a introduit des modifications importantes, notamment pour la location meublée de tourisme.

Les seuils de recettes annuelles pour le régime micro-BIC ont été abaissés à 15 000 euros pour les activités de location de meublés de tourisme, avec un abattement de 92 % lorsque les recettes sont inférieures à ce seuil.

Exonérations et abattements

La loi de finances pour 2024 proroge également l'exonération d'impôt sur le revenu pour les recettes locatives perçues par les propriétaires proposant des chambres d'hôtes, à condition que ces revenus ne dépassent pas 760 euros par an.

De plus, un abattement de 30 % s'applique désormais sur les recettes locatives perçues dans le cadre du régime micro-BIC, avec un abattement complémentaire de 21 % pour les meublés de tourisme classés situés hors zones tendues.

Zones géographiques et plafonds de ressources

Les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2024 varient selon les zones géographiques. Par exemple, pour une personne seule, les plafonds annuels de ressources sont de 17 504 euros en zone A bis et de 12 840 euros en zones B2 et C. Ces plafonds sont essentiels pour déterminer l'éligibilité aux dispositifs fiscaux et aux programmes locatifs.

Investir dans l'immobilier locatif à Valence présente de nombreux avantages, grâce à une combinaison de facteurs démographiques, économiques et fiscaux favorables. La qualité de vie, les infrastructures bien développées et les dispositifs fiscaux attractifs font de Valence une destination de choix pour les investisseurs.

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