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Investir en Immobilier Locatif à Valenciennes
Valenciennes, située dans le département du Nord en région Hauts-de-France, est une ville dynamique et en pleine transformation. Avec ses projets d'urbanisme ambitieux, ses infrastructures modernes et son marché immobilier attractif, elle représente une opportunité intéressante pour les investisseurs locatifs.
Cet article vise à fournir une analyse détaillée des avantages d'investir dans l'immobilier locatif à Valenciennes, en abordant les aspects démographiques, économiques, administratifs, juridiques et fiscaux.
Démographie et qualité de vie
Valenciennes s'étend sur 14 km² et offre une qualité de vie appréciable avec ses nombreux équipements culturels et sportifs. On y trouve 2 théâtres, un cinéma, 12 gymnases, 10 stades et 789 commerces. De plus, les 13 espaces verts de la ville contribuent à une ambiance agréable et tranquille, idéale pour les familles et les jeunes professionnels.
Évolution démographique
La population de Valenciennes a connu une diminution au fil des années. Entre 1968 et 2021, la ville est passée de 46 626 habitants à 42 991 habitants, soit une baisse de 8 % sur une période de 53 ans. Plus récemment, entre 2015 et 2021, la population a diminué de 2,39 %.
Projections futures
Si la tendance actuelle se poursuit, la population de Valenciennes devrait continuer à diminuer, mais lentement. Les projections estiment que la population sera de 42 307 habitants en 2026, soit une baisse de 1 % par rapport à 2024. En 2030, la population pourrait atteindre 41 634 habitants, marquant une diminution de 2 % par rapport à 2024.
Structure de la population
Valenciennes présente une population relativement jeune avec un indice de vieillissement de 71 personnes de 65 ans ou plus pour 100 habitants de moins de 20 ans. La tranche d'âge la plus importante est celle des 20 à 24 ans, représentant environ 10 % de la population totale.
Comparaison avec l'aire urbaine
L'aire d'attraction de Valenciennes, qui inclut les zones suburbaines adjacentes, comptait 337 269 habitants en 2021, ce qui la place au troisième rang dans les Hauts-de-France. Cette aire urbaine a connu une croissance continue, avec une augmentation de 1 505 habitants en 2024, représentant un changement annuel de 0.44 %.
Transports et accessibilité
Valenciennes bénéficie d'une situation géographique stratégique au cœur du nord de la France, à mi-chemin entre Paris, Bruxelles et Lille. Cette localisation privilégiée facilite grandement les déplacements et la mobilité des résidents et locataires. La ville est en effet desservie par un réseau de transports en commun performant et des infrastructures routières et ferroviaires de qualité.
Le réseau de transports publics Transvilles, géré par Valenciennes Métropole, propose une offre complète et diversifiée. Deux lignes de tramway modernes sillonnent la ville, reliant les principaux quartiers et pôles d'activité. Un vaste réseau de 30 lignes de bus urbaines et périurbaines complète cette desserte, permettant de rejoindre aisément les communes avoisinantes.
Pour les locataires sans véhicule personnel, Valenciennes facilite la mobilité avec des services adaptés comme les navettes gratuites en centre-ville, le transport à la demande ou encore le service de transport pour les personnes à mobilité réduite. Les adeptes du vélo sont également choyés avec la mise à disposition de vélos en libre-service et l'aménagement de pistes cyclables sécurisées.
L'accessibilité de Valenciennes est renforcée par sa gare TGV, permettant des liaisons rapides vers les grandes métropoles françaises et européennes. Les automobilistes profitent quant à eux d'un réseau routier bien développé, avec notamment l'autoroute A23 qui relie Valenciennes à Lille et Paris en moins d'une heure.
Projets d'urbanisme et investissements de la commune
La ville de Valenciennes est en pleine mutation avec plusieurs projets d'urbanisme en cours.
L'un des projets phares est la restructuration de l'entrée Nord de la ville, qui comprend la création d'un nouvel échangeur, d'un boulevard urbain et de nouveaux bâtiments à vocation économique et résidentielle. Ces aménagements visent à améliorer la fluidité du trafic et à renforcer l'attractivité de la ville.
Autrement, voici les autres principaux projets d'urbanisme en cours à Valenciennes :
- Le nouveau quartier l'Île Folien
- Projet d'éco-quartier inscrit dans une démarche de développement durable (réduction de l'empreinte carbone, énergies renouvelables)
- Intégration du tourisme fluvial avec un éco-port proposant des services pour les bateaux de croisière
- Nouveau parc immobilier produisant de l'énergie renouvelable
- Vise à transformer l'image de la ville
- L'élaboration du nouveau PLUi (Plan Local d'Urbanisme intercommunal)
- Depuis 2015, la Communauté d'Agglomération Valenciennes Métropole travaille sur un nouveau PLUi pour affirmer un "projet de territoire durable et ambitieux"
- En 2022, une modification simplifiée du PLUi est prévue
- En 2023, une modification de droit commun du PLUi est programmée
- La création d'un guichet numérique pour les autorisations d'urbanisme
- Depuis 2022, un Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU) permet de déposer les demandes d'urbanisme en ligne
- Facilite les démarches pour les permis de construire, d'aménager, les déclarations préalables, etc.
Marché immobilier à Valenciennes
Le marché immobilier de Valenciennes est attractif avec des prix au m² compétitifs.
Prix de l’immobilier
En juin 2024, le prix moyen pour une maison était de 1 755 €/m², tandis qu'un appartement coûtait en moyenne 2 088 €/m². Voici un aperçu des prix par typologie de biens :
- Maison T3 : 1 642 €/m²
- Maison T4 : 1 733 €/m²
- Maison T5 : 1 729 €/m²
- Appartement T1 : 2 367 €/m²
- Appartement T2 : 2 114 €/m²
- Appartement T3 : 2 027 €/m²
- Appartement T4 et plus : 1 976 €/m²
Ces prix sont inférieurs de 3 % à la moyenne départementale, ce qui rend Valenciennes particulièrement intéressante pour les investisseurs à la recherche de bonnes affaires.
Loyers, rentabilité et quartiers
Les loyers à Valenciennes sont également attractifs, offrant une bonne rentabilité pour les investisseurs. La demande locative est soutenue par la présence de nombreux étudiants et jeunes professionnels, attirés par les établissements d'enseignement supérieur et les opportunités d'emploi dans la région.
Valenciennes est une localité dynamique. Elle a une population principalement active et étudiante, d'où, la forte recherche de logements. Plus de 43,1% de la population sont des actifs et 16,1% sont des étudiants, deux catégories très demandeuses de locations.
La présence d'établissements d'enseignement supérieur et d'opportunités d'emploi dans la région comme facteurs attirant les étudiants et jeunes actifs.
Enfin, voici les meilleurs quartiers à privilégier pour un investissement locatif à Valenciennes :
- L'hypercentre et les abords de la place d'Armes
- Quartier animé avec de nombreux commerces, services et infrastructures
- Très prisé par les étudiants pour sa proximité avec les campus universitaires et les transports
- Les quartiers autour des campus universitaires
- Forte demande locative des étudiants
- Quartiers dynamiques grâce à la présence des établissements d'enseignement supérieur
- Nungesser - La Briquette - Faubourg de Cambrai
- Quartier résidentiel calme et familial
- Présence de commerces et du Stade du Hainaut
- Prix immobiliers plus abordables
- Quesnoy-Delsaux et Gare-Cannoniers
- Quartiers de plus en plus prisés par les investisseurs
- Bonne accessibilité grâce à la proximité de la gare
- Le Vignoble
- Quartier émergent intéressant pour les investisseurs
Des quartiers comme Le Vignoble ou Quesnoy-Delsaux sont identifiés comme émergents et prometteurs. Leur développement en cours laisse entrevoir d'intéressantes opportunités de plus-values pour les investisseurs locatifs.
En se positionnant dès à présent dans ces zones en pleine valorisation, ils pourront bénéficier d'une appréciation future des prix de l'immobilier, tout en profitant d'une demande locative dynamique.
Régimes fiscaux et avantages pour l'investissement locatif
Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont disponibles pour les investisseurs locatifs en France, et Valenciennes ne fait pas exception.
Dispositifs de défiscalisation
Voici quelques-uns des principaux dispositifs :
- Loi Pinel : Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt est de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
- Loi Denormandie : Ce dispositif s'applique aux investissements dans l'ancien avec travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total. Il offre une réduction d'impôt similaire à celle de la loi Pinel.
- Loc'Avantages : Entré en vigueur en mars 2022, ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt variable selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social).
Pour aller plus loin, nous avons réalisé une analyse détaillée vous guidera à travers les différents régimes et stratégies pour réduire légalement votre facture fiscale sur vos investissements immobiliers.
Déclaration des revenus fonciers
Les revenus locatifs doivent être déclarés à l'administration fiscale. Deux régimes d'imposition sont possibles :
- Régime micro-foncier : Pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel : Pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 € ou sur option, ce régime permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) des revenus fonciers.
En complément de ces régimes, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut offrir des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs. Pour comprendre les avantages fiscaux du statut LMNP dans l'ancien, consultez notre article dédié .
Investir dans l'immobilier locatif à Valenciennes présente de nombreux avantages. La ville offre une qualité de vie agréable, des prix immobiliers attractifs et des dispositifs fiscaux avantageux. Les projets d'urbanisme en cours et les infrastructures modernes renforcent l'attractivité de la ville, faisant de Valenciennes une destination de choix pour les investisseurs locatifs.
Avec une demande locative soutenue et des perspectives de valorisation immobilière prometteuses, Valenciennes se positionne comme une opportunité d'investissement à ne pas manquer. Les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d'impôt significatives grâce aux dispositifs de défiscalisation et optimiser leur rentabilité en choisissant judicieusement leur régime d'imposition.
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