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Investir en Immobilier Locatif à Saint-Quentin
Située dans le département de l'Aisne, à seulement 1h30 de Paris, Saint-Quentin bénéficie d'une situation géographique privilégiée qui en fait une ville attractive pour l'investissement locatif. Avec un marché immobilier dynamique, des prix abordables et une demande soutenue, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs, la cité des Chardons offre de belles opportunités pour les investisseurs.
Au-delà de son potentiel locatif, Saint-Quentin séduit par sa qualité de vie enviable. Ville verte et fleurie, elle dispose d'un riche patrimoine historique et architectural, ainsi que de nombreux espaces naturels propices aux loisirs. Les habitants bénéficient également d'un accès facile aux transports en commun et d'une offre culturelle et sportive variée.
Cet article a pour objectif de mettre en lumière les multiples avantages d'investir dans l'immobilier locatif à Saint-Quentin pour les particuliers de la région. Nous explorerons en détail l'état du marché locatif, les quartiers les plus prisés, les différentes options d'investissement ainsi que les dispositifs fiscaux avantageux. Que vous envisagiez d'investir avec ou sans apport, nous vous guiderons à travers les meilleures stratégies pour tirer parti du dynamisme de cette ville prometteuse.
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Aperçu du marché immobilier locatif à Saint-Quentin
Le marché immobilier locatif à Saint-Quentin est très dynamique avec une forte demande de logements, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. Environ 55 % de la population n'est pas propriétaire, ce qui crée une demande soutenue pour la location. Les prix abordables, avec un prix moyen au m² d'approximativement 1 000 euros, rendent la ville attractive pour l'investissement locatif et permettent d'obtenir des rendements intéressants, estimés en moyenne à 9,24 %.
Les quartiers les plus prisés sont le centre-ville, apprécié pour sa proximité avec les commerces et services, ainsi que le quartier des Champs-Élysées, particulièrement recherché par les étudiants. Le quartier de Remicourt connaît également une forte demande locative. La proximité avec la gare et les axes routiers comme le faubourg de l'Isle et la rue du Général Leclerc sont aussi des atouts recherchés.
En termes d'offre, les maisons de ville avec deux chambres et un extérieur (jardin ou cour) ainsi que les appartements anciens rénovés sont très demandés.
Une tendance récente datant de 2019 est l'arrivée d'investisseurs extérieurs, attirés par les rendements élevés, qui achètent des biens pour les diviser en plusieurs logements ; en effet, la ville est perçue comme ville numéro 1 du rendement locatif.
Opportunités d'investissement locatif à Saint-Quentin
Il existe plusieurs options intéressantes pour investir dans l'immobilier locatif à Saint-Quentin :
Investissement dans l'ancien
L'achat de biens anciens rénovés, comme des maisons de ville avec deux chambres et un extérieur (jardin ou cour), est très prisé par les locataires. Les appartements anciens rénovés, en particulier les T2, sont également très demandés. Cette option permet de bénéficier des prix abordables de la ville, autour de 1 000€/m².
Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % sur l'achat d'un logement ancien à rénover, en contrepartie d'une mise en location de 6 à 12 ans. Saint-Quentin fait partie du top 20 des villes les plus attractives pour ce dispositif.
Investissement dans le neuf
De nombreux programmes immobiliers neufs destinés à la location voient le jour, notamment pour remplacer d'anciennes usines. C'est le cas du projet de la friche Maréchal qui accueillera des logements étudiants.
Le quartier de la gare propose par ailleurs des immeubles neufs permettant de créer des logements, commerces ou bureaux.
Investissement locatif étudiant
Avec l'ouverture prévue en septembre 2024 d'un nouveau campus et d'un IUT à proximité de la gare SNCF de Saint-Quentin, le quartier du Faubourg d'Isle devrait connaître une hausse significative de la demande locative étudiante dans les années à venir.
Près de 400 et 500 habitants supplémentaires sont attendus à l'horizon 2026. Cette nouvelle dynamique offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers souhaitant se positionner sur le créneau des locations étudiantes.
L'acquisition de biens immobiliers destinés à la colocation étudiante ou la construction de résidences étudiantes représentent ainsi des pistes prometteuses. Les logements de petites surfaces (studios, T2) bien situés près des établissements d'enseignement et des transports en commun seront particulièrement recherchés.
Achat pour diviser en plusieurs lots
Une tendance récente est l'achat de grands biens par des investisseurs pour les diviser en plusieurs logements locatifs. Cela permet d'optimiser la rentabilité, mais la ville envisage un permis de diviser pour encadrer ces pratiques.
Avec des rendements locatifs estimés en moyenne à 9,24 % et de nombreux dispositifs fiscaux avantageux, Saint-Quentin offre de belles perspectives pour l'investissement locatif.
Quels dispositifs pour l’investissement locatif à Saint-Quentin
Saint-Quentin offre de nombreuses possibilités pour investir dans l'immobilier locatif, que ce soit en direct ou via des structures dédiées. Des solutions existent avec ou sans apport personnel, chacune présentant ses propres avantages et contraintes.
Investissement locatif à Saint-Quentin : avec ou sans apport
Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Quentin peut s'avérer très rentable et offre des opportunités intéressantes, que ce soit avec ou sans apport personnel.
Sans apport
Un investissement sans apport permet de conserver sa trésorerie tout en profitant de l'effet de levier du crédit. Cependant, il faut démontrer une solide capacité d'endettement et bien gérer les risques. Les taux de crédit immobilier à Saint-Quentin se situent actuellement autour de 2,5 % sur 20 ans, des conditions plutôt favorables malgré un léger durcissement récent des critères d'octroi.
Avec apport
Apporter une partie des fonds propres (10 à 20 % recommandés) réduit le montant à emprunter et donc le coût total de l'opération. Cela diminue aussi les mensualités, augmentant la rentabilité dès le départ. De plus, un apport personnel facilite généralement l'obtention d'un prêt à de meilleures conditions.
SCPI à Saint-Quentin
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier locatif sans en être propriétaire direct. Elles peuvent représenter une option intéressante pour diversifier son patrimoine à Saint-Quentin. Cependant, il n'existe présentement aucune SCPI spécifiquement dédiée à cette ville.
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SCI à Saint-Quentin
Une SCI (Société Civile Immobilière) peut être une solution avantageuse pour acquérir un bien immobilier locatif à Saint-Quentin, notamment en termes de fiscalité. Elle permet de bénéficier du régime fiscal des revenus fonciers et de défiscaliser les plus-values immobilières. Cependant, les frais de gestion et de constitution d'une SCI sont à prendre en compte.
Fiscalité de l'investissement locatif à Saint-Quentin
La fiscalité applicable à votre investissement locatif à Saint-Quentin dépend principalement du type de location (meublée ou non meublée) et du montant des revenus générés. Voici un aperçu détaillé des différents régimes fiscaux possibles.
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Régime fiscal pour une location non meublée
Pour une location nue, les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges.
- Régime micro-foncier : Si vos revenus locatifs bruts annuels sont inférieurs à 15 000€, vous pouvez opter pour ce régime simplifié avec l'abattement de 30 %. Aucune autre déduction n'est possible.
- Régime réel : Au-delà de 15 000€ de revenus locatifs bruts, ce régime permet de déduire les charges réelles engagées comme les travaux d'entretien et de réparation, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les taxes foncières, etc.
De plus, vous pouvez bénéficier d'un abattement supplémentaire de 30 % sur les revenus fonciers imposables après déduction des charges.
Régime fiscal pour une location meublée
Pour une location meublée (LMNP), les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Régime micro-BIC : Avec des recettes annuelles hors taxes inférieures à 72 600€, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus bruts.
- Régime réel : Au-delà de 72 600€ de recettes, vous pouvez déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). L'imposition se fait au barème progressif de l'IR ou au taux de 24 % si option pour le prélèvement libératoire.
En régime réel, un abattement complémentaire de 71 % sur les revenus nets peut être appliqué.
Statut pour louer à Saint-Quentin
Le choix du statut fiscal dépend des revenus locatifs et de votre situation personnelle :
- Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : Adapté pour de petits investissements, avec possibilité de déduire les déficits des revenus fonciers pendant 10 ans.
- Loueur en meublé professionnel (LMP) : Intéressant si les revenus locatifs dépassent 23 000€ et sont supérieurs aux autres revenus. Il permet de déduire les déficits du revenu global sans limite de montant et de durée. Les plus-values sont taxées au régime des plus-values professionnelles.
Une analyse au cas par un professionnel reste vivement recommandée pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif à Saint-Quentin.
Avec ses prix abordables, sa demande locative soutenue et ses dispositifs fiscaux avantageux, Saint-Quentin représente une opportunité en or pour l'investissement locatif.
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