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Investir en Immobilier Locatif à Saint-Nazaire
Quatrième port maritime français et porte d’entrée de l’estuaire de la Loire, Saint-Nazaire en Loire-Atlantique séduit par ses innombrables visages. Entre océan et fleuve, marais et parcs verdoyants, Saint-Nazaire jouit de richesses naturelles extraordinaires à faire pâlir n’importe quelle commune de France.
Labellisée en janvier 2020 “Ville et Pays d’art et d’histoire”, son fantastique patrimoine historique et industriel se compose notamment du tumulus de Dissignac, de la base sous-marine construite pendant la seconde guerre mondiale, et du Grand port maritime. Ce dernier abrite les fameux chantiers navals de l’Atlantique qui ont vu naître les plus légendaires paquebots du monde tels que le Queen Mary 2, le France, ou encore le Wonder of the seas.
Les atouts économiques de Saint-Nazaire sont tels que les investisseurs ne s’y trompent pas : les prix de l’immobilier ont légèrement baissé au second semestre 2023 après une flambée post-covid particulièrement prononcée (+12.8% sur les trois dernières années). Si les tarifs se maintiennent à marée haute, c’est parce que la demande immobilière reste forte sur la durée.
Saint-Nazaire poursuit ses ambitions de rénovation urbaine grâce au programme de renouvellement urbain d’intérêt régional (PRIR). Ce projet qui s’applique à 10 quartiers de la ville favorise le développement économique, tout en améliorant le cadre de vie des habitants.
C’est dans ce contexte que les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) à Saint-Nazaire personnalisent leurs conseils à destination des investisseurs.
Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Saint-Nazaire
Sur l’agglomération de Saint-Nazaire, les chiffres de l’Insee au 31 décembre 2022 montrent que 26% des entreprises sont des commerces de gros et de détail.
Mais l’économie de l'agglomération est aussi étroitement liée à la construction navale et l’aéronautique. La partie industrialo-portuaire génère à elle seule plus de 28500 salariés tandis qu’Airbus emploie 4100 personnes sur son site d’assemblage.
La création de la “French Tech Saint-Nazaire La Baule Pornic” a permis de mettre en valeur le savoir-faire des entreprises innovantes dans les domaines du numérique et des nouvelles technologies, favorisant ainsi la dynamique économique du territoire.
De plus, la vie étudiante est particulièrement riche et animée : 4000 étudiants rien que dans le centre-ville, et 22 établissements supérieurs pour une soixantaine de formations répartis sur toute l’agglomération.
Si l’on ajoute à tout cela l’attractivité touristique de Saint-Nazaire et des communes avoisinantes, on obtient évidemment des dizaines de raisons d’investir dans l’immobilier. La ville aux multiples facettes qui se fait appeler “Saint-Nazaire Renversante” depuis 2019 a fait de sa diversité une marque de fabrique incontournable pour les voyageurs de passage.
Les CGP font part de leur expertise à tous les investisseurs qui souhaitent faire fructifier leur patrimoine immobilier à Saint-Nazaire.
Quel investissement immobilier à Saint-Nazaire ?
En matière de défiscalisation, il existe de nombreux dispositifs profitant aux acquéreurs d’un bien, qu’il soit neuf ou ancien. Les deux principaux mécanismes de défiscalisation à Saint-Nazaire sont la loi Pinel dans l’immobilier neuf, et la loi Denormandie dans l’immobilier ancien.
La loi Pinel a pour but de réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs qui s’engagent à louer leur bien neuf après achat pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 années. Le prix de vente du bien immobilier bénéficie d’une réduction fiscale proportionnelle à la durée initiale d’engagement. Toutefois, la loi limite les investissements à deux logements et 300 000 euros par an, tout en plafonnant à 5500 euros par m2 de surface habitable. Il existe actuellement une vingtaine de projets éligibles à la loi Pinel dans divers quartiers de Saint-Nazaire, c’est donc le parfait timing pour y investir.
La loi Denormandie quant à elle, favorise l’achat d’un bien ancien sous conditions de rénovation. Le montant des travaux doit s’élever au minimum à 25% du prix d’achat du logement et porter sur l’amélioration des performances énergétiques. Les réductions d’impôts pour l’acquéreur s’étendent de 12 à 21 % en fonction de la somme investie au total (investissement initial + montant de la rénovation). Les bénéficiaires du dispositif s’engagent en contrepartie à louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans à compter de leur achat. Mais ils peuvent aussi étendre cette période à 9 ou 12 ans et bénéficier d’un avantage fiscal proportionnel, tout comme avec la loi Pinel.
À Saint-Nazaire, les logements vieillissants du centre-ville sont particulièrement concernés par la loi Denormandie.
Les conseillers en gestion de patrimoine de Saint-Nazaire s’engagent à guider tous les investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier avec la loi Pinel ou la loi Denormandie.
L’investissement locatif avec ou sans apport à Saint-Nazaire
Sans apport, l’investissement locatif reste très intéressant car celui-ci sera générateur de revenus qui permettront de financer les mensualités d’emprunt. On appelle cela l’investissement locatif autofinancé.
Les villes qui disposent d’un rendement relativement élevé sont propices à un investissement sans apport car le calcul de rentabilité doit aussi tenir compte des charges et dépenses liées à l’achat du bien en sus du crédit accordé par la banque. Ces autres charges se composent notamment des impôts fonciers, des assurances, des frais de gestion locative ou encore des frais de notaire. Générer davantage de revenus que de dépenses permet en outre de dégager un bénéfice qui pourra servir à un nouveau projet d’investissement immobilier, c’est ce que l’on appelle l’effet levier du crédit.
Mais compter sur un autofinancement total peut également comporter des risques si l’on n’est pas un investisseur suffisamment aguerri. La connaissance du marché locatif et des leviers de défiscalisation est primordiale pour réussir son achat et récolter les fruits de son investissement. C’est pourquoi les conseils d’un cabinet de gestion patrimoniale peuvent se révéler très précieux. En outre, le CGP mobilise son réseau pour obtenir les meilleures conditions de crédit à ses clients.
Investir en SCPI ou SCI à Saint-Nazaire
Les évolutions constantes en matière de droit rendent les dispositifs complexes pour les investisseurs. Faire appel à un expert peut aider un acquéreur à prendre les meilleures décisions et identifier la gestion la plus avantageuse. Les SCI et les SCPI possèdent des caractéristiques et des objectifs bien distincts, et le conseiller en gestion de patrimoine peut aider tout acheteur à les différencier.
En effet, la SCI (société civile immobilière) est une structure qui permet à plusieurs personnes d’acquérir et d’exploiter un patrimoine immobilier commun. La SCI permet d’organiser et de valoriser le patrimoine immobilier.
Quant à la SCPI (société civile de placement immobilier), elle permet à l’investisseur d’acheter des parts en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif. L’acheteur diversifie son portefeuille et perçoit des dividendes tout en déléguant la gestion à la SCPI.
Investir en SCPI à Saint-Nazaire
À Saint-Nazaire, le quartier du front de mer avec sa vue imprenable sur l’océan est sans doute le plus attractif et le plus recherché car il offre un cadre de vie exceptionnel avec ses plages et ses promenades. Les appartements qui s’y trouvent sont plébiscités et leur valeur ne cesse de croître. Proche du centre-ville, le front de mer est idéal pour les locations saisonnières et les résidences secondaires mais il fait aussi partie des secteurs les plus chers de la ville. Idéal pour investir en SCPI et pour un haut rendement locatif.
C’est également le cas du secteur Ouest de la ville qui compte de nombreux immeubles anciens en cours de rénovation qui sont destinés à répondre à une forte demande locative. Les vieilles friches laissent peu à peu place à des logements modernes et dynamisent le quartier, dorénavant plébiscité par les étudiants et les jeunes actifs, garantissant un rendement élevé.
Investir en SCI à Saint-Nazaire
Pour développer son patrimoine immobilier, l'ancien quartier de pêcheurs de Méan-Penhoët situé à l’est de la ville est en pleine mutation et offre des biens de qualité à des prix plus abordables. Les anciennes friches industrielles laissent peu à peu place à des espaces résidentiels qui seront séparés des chantiers navals par le projet du futur parc urbain. Cette proximité avec le poumon économique de la ville est porteuse d’opportunités pour les investisseurs grâce à une demande locative qui promet d’être stable, favorisant un investissement en SCI.
Le quartier Cité scolaire dont le nom ne doit rien au hasard offre quant à lui toutes les commodités dont rêvent les familles. Les établissements éducatifs de renom allant du primaire au lycée, ainsi que la variété des commerces et une infrastructure développée de transports en commun sont des atouts qui plaisent aux ménages avec des enfants. Les prix restent abordables et les biens immobiliers sont répartis entre maisons et appartements, permettant aux investisseurs en SCI de trouver chaussure à leur pied en matière de stratégie patrimoniale.
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