Investir en Immobilier Locatif à Neuilly-sur-Marne

Depuis plusieurs décennies, Neuilly-sur-Marne a connu une croissance démographique soutenue. Cette tendance est en grande partie due à sa proximité avec Paris et à son cadre de vie attrayant qui en font une alternative intéressante à la capitale.

Pourquoi Neuilly-sur-Marne attire-t-elle tant l’attention des investisseurs ? C’est une question à laquelle nous répondrons en explorant les multiples facettes de cette ville. De son cadre de vie agréable, parsemé d'espaces verts et de patrimoines architecturaux, à son marché immobilier en constante évolution, en passant par ses avantages fiscaux et ses perspectives démographiques positives, Neuilly-sur-Marne a beaucoup à offrir.

Les étudiants, les familles et les jeunes professionnels y trouvent un lieu de vie idéal, alimentant une demande locative soutenue. Plongeons ensemble dans les raisons qui font de cette commune un choix judicieux pour ceux qui souhaitent diversifier et optimiser leur patrimoine immobilier.

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Démographie de la ville

Neuilly-sur-Marne, située à seulement 13 km de Paris, dans le département de la Seine-Saint-Denis, bénéficie d'un emplacement stratégique et d'une excellente desserte en transports. Cette commune dynamique de près de 35 000 habitants attire de nombreux investisseurs immobiliers en quête d'opportunités locatives rentables.

La commune attire une population variée, incluant des familles, des jeunes actifs et des étudiants, en raison de ses infrastructures scolaires et universitaires de qualité ainsi que de ses nombreux espaces verts.

La population de Neuilly-sur-Marne est relativement jeune, avec une proportion importante de moins de 30 ans. Les familles avec enfants représentent une part significative des résidents, attirées par les nombreuses écoles et les équipements de loisirs adaptés aux jeunes.

Par ailleurs, la commune accueille également une population vieillissante qui bénéficie des services de santé et des infrastructures adaptées aux seniors.

Évolution démographique

Au cours des dernières années, Neuilly-sur-Marne a vu sa population augmenter régulièrement. Cette croissance est soutenue par plusieurs facteurs clés :

• Migration intra-régionale : Beaucoup de personnes quittent Paris et ses environs immédiats à la recherche de logements plus abordables et d'une meilleure qualité de vie.
• Nouveaux projets immobiliers : Le développement de nouveaux programmes immobiliers attire de nouveaux résidents, notamment des jeunes familles et des professionnels.
• Amélioration des infrastructures : Les investissements dans les transports et les infrastructures locales rendent la commune encore plus attractive.

Perspectives futures

La tendance actuelle suggère que la population de Neuilly-sur-Marne continuera de croître dans les années à venir. Les projections démographiques indiquent une augmentation continue, alimentée par :

• Le développement urbain : De nombreux projets de construction et de rénovation urbaine sont en cours, augmentant l'offre de logements.
• L'amélioration des transports : Les extensions et améliorations des lignes de transport en commun faciliteront l'accès à Paris, rendant Neuilly-sur-Marne encore plus attrayante pour les navetteurs.
• Les politiques municipales : La ville met en œuvre des politiques visant à attirer de nouveaux résidents et à améliorer la qualité de vie, ce qui pourrait renforcer la dynamique démographique positive.

Défis et opportunités

Avec cette croissance démographique viennent des défis tels que la nécessité d'adapter les infrastructures existantes et de garantir un développement durable. Toutefois, ces défis s'accompagnent d'opportunités significatives pour les investisseurs immobiliers.

La demande croissante de logements, associée à une population diversifiée et dynamique, crée un environnement propice à des investissements locatifs rentables et à long terme.

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Une ville résidentielle prisée

e parc immobilier de Neuilly-sur-Marne se compose principalement d'appartements (79 %), dont 95 % sont des résidences principales. Avec un taux de locataires avoisinant les 52 %, la demande locative y est soutenue, offrant des perspectives intéressantes pour les investisseurs.

De plus, la ville accueille de nombreux étudiants grâce à la proximité d'établissements d'enseignement supérieur réputés comme l'ESIEE, l'IFSA et l'ENFIP à Noisy-le-Grand. Cette population estudiantine représente une cible privilégiée pour l'investissement locatif.

Les étudiants sont particulièrement attirés par les logements de petite taille, tels que les studios et les deux pièces, qui offrent un bon compromis entre coût et commodités. En outre, la stabilité de cette demande est renforcée par les flux constants d'étudiants chaque année, garantissant un taux d'occupation élevé des biens immobiliers.

Infrastructures et projets urbains

Neuilly-sur-Marne bénéficie de nombreux projets d'infrastructure et de développement urbain qui contribuent à l'attractivité de la ville. Parmi les projets notables, on trouve le prolongement des lignes de transport en commun, comme le tramway et les bus, qui améliorent la desserte de la commune et facilitent les déplacements vers Paris et les villes environnantes.

Le développement de zones d'activité économique, la rénovation des quartiers anciens et la création de nouveaux espaces publics sont autant de projets qui dynamisent la ville et augmentent son potentiel de valorisation immobilière. Ces initiatives renforcent l'attractivité de Neuilly-sur-Marne pour les investisseurs, en offrant des perspectives de croissance à moyen et long terme.

Un cadre de vie attrayant

Neuilly-sur-Marne séduit par son cadre de vie agréable, alliant espaces verts, présence de la Marne et commodités urbaines. Les familles apprécient particulièrement la qualité des infrastructures scolaires et des équipements sportifs et culturels. Le patrimoine architectural de la ville ajoute également à son charme, avec des bâtisses remarquables comme l'église du 12ᵉ siècle, le château Guérin transformé en conservatoire ou encore les "maisons Turin" des années 1920.

Les espaces verts, tels que le parc départemental de la Haute-Île, offrent des zones de détente et de loisirs prisées par les résidents. Ces éléments contribuent à une qualité de vie élevée, renforçant l'attrait de la ville pour les familles et les professionnels cherchant un cadre de vie paisible à proximité de la capitale.

Un marché immobilier dynamique

Avec un prix moyen au m² de 4 764 € pour un appartement neuf en 2024, Neuilly-sur-Marne offre des opportunités d'investissement abordables, notamment grâce aux dispositifs d'accession comme le prêt à taux zéro (PTZ) pour les ménages modestes. De nombreux programmes neufs sortent de terre, à l'image de la résidence Vert'Uose proposant 42 appartements du 2 au 5 pièces, ou encore le programme Ikigaï avec des appartements du studio au 2 pièces à partir de 215 000 €.

Ces nouvelles constructions attirent des investisseurs à la recherche de biens ne nécessitant que peu de travaux et offrant des garanties de performance énergétique.

En effet, les logements neufs répondent aux normes RT 2012, voire RE 2020, assurant une meilleure efficacité énergétique et une réduction des charges pour les locataires, augmentant ainsi l'attractivité de ces biens.

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Des avantages fiscaux attractifs

L'un des atouts majeurs de l'investissement locatif à Neuilly-sur-Marne réside dans les dispositifs fiscaux avantageux proposés. La loi Pinel permet ainsi de bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant atteindre 21 % du montant investi, étalée sur 6 à 12 ans selon la durée d'engagement locatif.

Le dispositif Censi-Bouvard offre également des avantages fiscaux pour l'investissement locatif dans le neuf avec location meublée. Couplées aux loyers moyens attractifs de 14 €/m², ces réductions d'impôts rendent l'investissement locatif particulièrement intéressant d'un point de vue rendement.

Le dispositif Pinel, en particulier, est un levier important pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier. En outre, la possibilité de louer à des membres de sa famille, sous certaines conditions, rend ce dispositif encore plus flexible et avantageux.

Diversifier avec les SCPI et SCI

Au-delà de l'achat en direct, les investisseurs peuvent diversifier leur patrimoine immobilier à Neuilly-sur-Marne via des supports comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) . Les SCPI permettent d'investir dans un portefeuille immobilier diversifié, réduisant ainsi les risques. Quant aux SCI, elles facilitent la gestion de biens immobiliers et la transmission patrimoniale.

Les SCPI offrent un accès simplifié au marché immobilier, sans les contraintes de gestion locative directe. Elles permettent de bénéficier de revenus réguliers, indexés sur les loyers perçus par la société, tout en mutualisant les risques.

Pour les investisseurs cherchant une gestion plus active, les SCI offrent la possibilité de gérer directement les biens, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux liés à la transparence fiscale et à la répartition des revenus entre les associés.

Perspectives de valorisation

Investir à Neuilly-sur-Marne offre non seulement des rendements locatifs attractifs , mais également des perspectives de valorisation intéressantes. La proximité de Paris et le développement constant des infrastructures locales augmentent le potentiel de valorisation des biens immobiliers. Les investisseurs peuvent ainsi espérer une plus-value significative à la revente, surtout pour les biens situés dans des quartiers en plein développement ou rénovés.

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