Investir dans l'Immobilier Locatif à Lyon

Cette ville dynamique, la troisième plus grande deFrance, combine une économie florissante, une population en constantecroissance, et une qualité de vie remarquable. Avec ses nombreux quartiers auxcaractéristiques variées, Lyon offre des options diversifiées pour tout typed'investissement, qu'il s'agisse de petites surfaces pour les étudiants ou degrands appartements pour les familles, assurant ainsi un bon rendement et unerentabilité attractive des logements.

Cet article apour objectif de fournir aux investisseurs potentiels toutes les clésnécessaires pour réussir leur investissement locatif à Lyon. Nous aborderonsles aspects démographiques, les prix de l'immobilier, les quartiers àprivilégier, ainsi que les éléments administratifs, juridiques et fiscaux àconsidérer, en vous offrant des conseils essentiels pour optimiser larentabilité de vos revenus locatifs et faire les meilleurs choix en matière deprojets immobiliers.

Pourquoi investir à Lyon ?

Lyon est une ville aux multiples atouts pour les investisseurs immobiliers. Penchons-nous sur son attractivité économique et démographique.

Attractivité économique et démographique

Lyon est un centre économique dynamique, souvent qualifié de "Silicon Valley" française grâce à son écosystème technologique florissant. En 2023, la population de la métropole lyonnaise avoisine 1,8 million d'habitants. Cette croissance démographique constante, couplée à une forte attractivité pour les entreprises et les étudiants, assure une demande locative soutenue, offrant ainsi de solides opportunités d'investissement immobilier et des rendements attractifs sur les revenus locatifs des logements.

Le développement continu des infrastructures de transport à Lyon, avec notamment quatre nouvelles lignes de tramway prévues d’ici 2025, renforce encore l'attrait de cette métropole, améliorant l'accessibilité et interconnectant les divers quartiers. Cela promet d'augmenter l'attractivité de certaines zones, ce qui peut en conséquence voir la valeur immobilière grimper, augmentant ainsi la rentabilité des investissements dans ces quartiers prisés.

Prix de l'immobilier

Les prix de l'immobilier à Lyon ont connu une augmentation significative ces dernières années. Le prix moyen au mètre carré en 2023 dans Lyon intra-muros est de 5 300 euros, avec des variations notables selon les arrondissements, ce qui influence les choix d'investissement et le potentiel de rendement des logements locatifs.

Par exemple, le 6ᵉ arrondissement, réputé pour son prestige, atteint des prix avoisinant les 7 000 euros/m², offrant ainsi des opportunités d'investissement haut de gamme, tandis que des quartiers comme Gerland ou la Duchère sont plus abordables pour l'achat de logements, avec des prix autour de 4 000 euros/m².

Malgré un prix au mètre carré relativement élevé, similaires à certaines villes européennes, la capacité de Lyon à continuer à attirer étudiants et professionnels sécurise un bon potentiel de plus-value à long terme, renforçant ainsi les perspectives d'investissement et de revenus locatifs dans ce marché immobilier florissant.

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Les quartiers à privilégier

Investir dans l'immobilier locatif à Lyon ne se limite pas à choisir le bon bien dans le bon quartier. Parcourons les principales réglementations locales, les dispositifs fiscaux disponibles, et les obligations légales auxquelles vous devrez vous conformer pour garantir la conformité de votre projet immobilier.

La Presqu'île

Située entre le Rhône et la Saône, la Presqu'île est le cœur historique et commercial de Lyon. Ses rues commerçantes, ses théâtres et ses restaurants en font un lieu de vie prisé, idéal pour des investissements immobiliers de qualité. Le prix moyen y est élevé, mais la forte demande locative assure un rendement attractif pour les revenus locatifs des logements dans ce quartier.

Part-Dieu

Le quartier de la Part-Dieu est le second centre d'affaires de France après La Défense à Paris. Avec la gare de la Part-Dieu, le principal nœud de transport de Lyon, ce quartier attire de nombreux professionnels, renforçant ainsi la demande en logements locatifs. Les prix y sont en moyenne de 5 200 euros/m², offrant un bon potentiel d'investissement immobilier et de rendements locatifs attractifs.

Gerland

Quartier en pleine mutation, Gerland accueille de nombreux projets urbains et d'aménagement, améliorant l'offre de logements disponibles. C'est une zone attractive pour les jeunes actifs et les familles, avec des prix encore relativement abordables, ce qui en fait un choix judicieux pour les investissements immobiliers visant une bonne rentabilité.

Croix-Rousse

Réputée pour son ambiance villageoise et ses pentes escarpées, la Croix-Rousse est très prisée par les artistes et les familles, offrant un large choix de types de logements. Le prix moyen y est de 5 500 euros/m², mais la qualité de vie et la forte demande locative dans cet arrondissement justifient cet investissement immobilier.

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Les types de biens à considérer

elon vos objectifs et votre budget, certains types de logements peuvent se révéler plus avantageux que d'autres. Explorons en détail les options disponibles, des studios jusqu'aux grands appartements, afin de vous aider à faire le meilleur choix pour votre investissement immobilier et optimiser la rentabilité de vos projets locatifs.

Les studios et T1

Les petites surfaces sont très demandées par les étudiants et les jeunes actifs à la recherche de logements abordables. Un studio dans le 7ᵉ arrondissement peut se louer autour de 500 euros par mois pour un prix d'achat moyen de 3 800 euros/m², offrant un bon rendement et une rentabilité élevée pour un investissement locatif ciblé.

Les T2 et T3

Ces types de biens attirent principalement les couples et les jeunes familles à la recherche de logements spacieux. Dans le 3ᵉ arrondissement, un T2 se vend en moyenne à 4 500 euros/m² et se loue autour de 800 euros par mois, offrant un rendement attractif et une rentabilité intéressante pour les investissements immobiliers locatifs.

Les grands appartements

Moins fréquents, mais très prisés, les grands appartements dans les quartiers centraux comme le 6ᵉ ou la Presqu'île offrent un rendement locatif intéressant et une rentabilité élevée pour les investisseurs, malgré un prix d'achat élevé.

Pour maximiser le potentiel de rendement de votre investissement locatif, la location en colocation ou meublée courte durée, notamment dans des arrondissements comme les 3e, 7e et 8e, peut fournir des rendements bruts allant jusqu'à 6 à 8 %.

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Aspects administratifs, juridiques et fiscaux

Investir dans l'immobilier locatif à Lyon ne se limite pas à choisir le bon bien dans le bon quartier. Parcourons les principales réglementations locales, les avantages fiscaux disponibles, et les obligations légales auxquelles vous devrez vous conformer.

Aspects administratifs et réglementaires

Avant tout investissement immobilier à Lyon, il est primordial de bien se renseigner sur la réglementation locale en vigueur. La loi encadrée par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) strict de la ville de Lyon régit les constructions neuves et les travaux de rénovation, assurant la conformité de votre projet immobilier.

Selon le zonage défini par le PLU, certains travaux nécessitent des autorisations préalables délivrées par la mairie de Lyon, comme un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Il est essentiel de vérifier la conformité de votre projet immobilier avec le PLU et d'obtenir les autorisations requises selon la loi et les dispositifs en vigueur.

Aspects fiscaux

Sur le plan fiscal, les investisseurs locatifs peuvent bénéficier de dispositifs avantageux comme le dispositif Pinel, qui favorise l'investissement immobilier à Lyon. Ce dernier permet de défiscaliser une partie de l'investissement sous forme de réduction d'impôt, en contrepartie d'un engagement locatif de 6 à 12 ans, améliorant ainsi la rentabilité des revenus locatifs.

Lyon étant classée en zone tendue A bis, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont plus élevés, rendant ce dispositif Pinel particulièrement intéressant pour les investissements locatifs dans cette ville, optimisant ainsi la rentabilité de vos revenus locatifs.

En outre, le dynamisme économique de Lyon favorise l'utilisation de dispositifs comme le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui assure un revenu locatif non imposé grâce à l’amortissement des biens meublés, améliorant ainsi la rentabilité des investissements immobiliers locatifs dans la ville.

Obligations légales

Enfin, les propriétaires bailleurs doivent respecter des obligations légales strictes en matière de sécurité, de salubrité et de décence du logement locatif. Il est vivement recommandé de faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, etc.) par des professionnels certifiés, conformément à la loi en vigueur.

Ces diagnostics permettent de s'assurer de la conformité du bien aux normes en vigueur et d'effectuer les travaux nécessaires pour garantir la décence du logement conformément à la loi.

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Investissement locatif avec ou sans apport à Lyon

Lorsque vous envisagez un investissement locatif à Lyon, la question du financement est primordiale. Faut-il investir avec ou sans apport ? Chaque option présente ses propres avantages et défis, influençant directement votre capacité de financement, les taux d'intérêt disponibles et la rentabilité de votre projet immobilier.

Examinons de plus près les implications et les bénéfices de chaque approche pour vous aider à faire un choix éclairé en matière de financement immobilier locatif à Lyon.

Avec apport

Investir avec un apport personnel présente plusieurs avantages notables pour votre investissement immobilier. Tout d'abord, disposer d'un capital initial réduit considérablement le montant à emprunter et, par conséquent, les mensualités de remboursement du crédit immobilier. Cela augmente mécaniquement la rentabilité nette de l'investissement et peut également influencer positivement les taux d'intérêt proposés par les banques.

De plus, les établissements bancaires sont généralement plus enclins à accorder des prêts à des conditions avantageuses, avec des taux d'intérêt plus bas, lorsque l'investisseur apporte une partie des fonds propres. Un apport conséquent est perçu comme un gage de sérieux et de solidité financière, ce qui peut améliorer les taux de financement et, par conséquent, le rendement de votre investissement locatif.

Sans apport

À l'inverse, investir sans apport personnel est certes possible, mais les conditions d'emprunt sont souvent plus strictes. Les banques exigent alors des garanties supplémentaires de la part des investisseurs, qui doivent démontrer une situation financière stable, avec une capacité d'épargne avérée et des revenus suffisants pour assurer le remboursement du prêt. De plus, les taux d'intérêt proposés peuvent être plus élevés, ce qui affecte directement la rentabilité de votre investissement locatif.

Les taux d'intérêt pratiqués sont habituellement plus élevés en l'absence d'apport initial. Cependant, cette option permet de maximiser l'effet de levier du crédit et de bénéficier d'un effet de masse pour constituer un patrimoine immobilier conséquent, optimisant ainsi vos investissements locatifs à long terme.

Pour plus de détails sur ces stratégies, consultez notre guide sur l’investissement locatif.

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SCPI ou SCI à Lyon

Passons en revue ces deux approches pour vous aider à déterminer laquelle convient le mieux à votre stratégie d'investissement immobilier à Lyon.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent un moyen d'investir dans l'immobilier locatif à Lyon sans en assumer la gestion directe. Elles proposent des rendements généralement stables grâce à la mutualisation des risques entre les associés, optimisant ainsi vos investissements immobiliers.

À Lyon, les SCPI représentent une option intéressante pour diversifier son portefeuille immobilier et bénéficier d'un investissement locatif sans les contraintes de gestion. Elles permettent de profiter des revenus locatifs tout en déléguant la gestion opérationnelle à des professionnels, offrant ainsi un placement immobilier simplifié et un rendement stable.

Découvrez notre guide de l’investissement en SCPI.

SCI (Société Civile Immobilière)

La gestion pratique d'une SCI implique la gestion locative de projets immobiliers avec l'embauche éventuelle de personnel pour l'entretien et les relations avec les locataires. Sur le plan comptable, le gérant doit tenir une comptabilité simplifiée ou complète selon la taille du patrimoine immobilier, avec l'aide possible d'un expert-comptable.

Par ailleurs, lors de la constitution d'une SCI, l'un des enjeux majeurs réside dans le choix judicieux de son régime d'imposition conformément à la loi. Vous aurez le choix entre deux options principales : l'assujettissement à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Cette décision impactera directement votre charge fiscale et votre capacité à tirer parti des avantages fiscaux associés à la détention d'un projet immobilier au travers d'une SCI.

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Régime Fiscal SCI : IR ou IS que faut-il choisir ? Pour aller plus loin, retrouver notre article thématique.

Plutôt SCPI ou SCI ? Découvrez les avantages et inconvénients de chaque solution plus en détail dans notre guide complet.

Lyon offre de nombreuses opportunités pour l'investissement locatif, grâce à son dynamisme économique, sa croissance démographique et sa qualité de vie, faisant de cette ville un marché immobilier attractif avec une forte rentabilité potentielle.

En choisissant judicieusement les quartiers et les types de biens, et en se conformant aux réglementations locales, les investisseurs peuvent s'attendre à des rendements attractifs sur leurs loyers et l'offre de logements locatifs de qualité.

Qu'il s'agisse d'investir avec ou sans apport, ou d'opter pour des structures comme les SCPI ou les SCI, Lyon présente un cadre immobilier propice pour un investissement locatif réussi et une rentabilité optimisée.

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FAQ

Quel type d'investissement locatif est le plus rentable ?

Le type d'investissement locatif le plus rentable est souvent la location meublée, particulièrement dans des secteurs comme les résidences étudiantes ou seniors. Cette option offre des loyers plus élevés, une demande constante, et des avantages fiscaux attractifs, avec une rentabilité supérieure de environ 2% par rapport à la location non meublée .

Où investir à Lyon en 2024 ?

Pour investir à Lyon en 2024, il est recommandé de considérer les quartiers en développement et those avec de forts potentiels de croissance. Les quartiers comme le Confluent (Lyon 2), Gerland (Lyon 7), Part-Dieu (Lyon 3), et Villeurbanne sont particulièrement attractifs due à leurs projets de rénovation et leur dynamique économique. Les passoires thermiques, especialmente dans les arrondissements comme le 4ème, 5ème et 6ème, offrent également des opportunités d'investissement avec des prix inférieurs et des possibilités de rénovation .

Quel salaire pour un investissement locatif ?

Il n'existe pas de salaire minimum pour investir dans l'immobilier locatif. Cependant, le montant du prêt dépend de votre taux d’endettement, limité à 35% de vos revenus nets. Avec un salaire net de 1 353 euros par mois (SMIC), vous pouvez emprunter 100 000 euros sur 25 ans. Un salaire net de 2 000 euros par mois permet d'emprunter 200 000 euros, et 4 000 euros par mois, 300 000 euros sur la même durée .

Quel taux pour un investissement locatif ?

Pour un investissement locatif, le taux de rentabilité varie selon plusieurs facteurs. Généralement, il doit être compris entre 5 et 10% pour être considéré comme rentable. Le taux de rentabilité brut est calculé en divisant le montant total des loyers annuels par le coût d’acquisition du bien, multiplié par 100. Le taux de rentabilité net intègre également les charges, les impôts et la taxe foncière .

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