Investir en Immobilier Locatif à Hyères

Hyères, joyau du Var, attire les investisseurs immobiliers à la recherche de rendements stables et d’un cadre de vie enchanteur. Cette ville aux multiples facettes offre un terrain propice pour diversifier son patrimoine immobilier.

Que vous soyez tenté par un investissement locatif classique, une SCPI ou une SCI, Hyères regorge de nombreuses opportunités. Plongeons ensemble dans les détails de ce marché attractif, en explorant ses atouts, sa fiscalité avantageuse et les différentes stratégies d’investissement possibles.

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Pourquoi investir à Hyères ?

Hyères, située sur la Côte d’Azur, est une ville au patrimoine naturel et historique riche. Son attrait repose sur divers facteurs économiques, culturels et géographiques.

Selon l'INSEE, la population d'Hyères était d'environ 55 000 habitants en 2020, avec une croissance démographique stable ces dernières années. Cette stabilité est un indicateur de résilience économique et sociale. En termes de marché immobilier, les prix au mètre carré pour les appartements anciens étaient en moyenne de 3 500 € en 2024, tandis que ceux des maisons anciennes étaient d’approximativement 4 000 € par mètre carré.

Approximativement 30 % des habitants d'Hyères appartiennent à des catégories socio-professionnelles supérieures ou exercent des professions intermédiaires, reflétant une population active diversifiée. Le revenu médian disponible des ménages à Hyères est de 22 500 €, indiquant une situation financière relativement stable pour une majorité des résidents.

L’économie d'Hyères est diversifiée, avec des secteurs clés comme le tourisme, l’agriculture, notamment la viticulture et les services. Cette diversification économique soutient une variété d’investissements locatifs, qu'ils soient résidentiels ou tertiaires.

La ville bénéficie également d’infrastructures de transport efficaces, avec une gare reliant Hyères à Toulon en moins de 20 minutes et à Marseille en environ une heure. L'aéroport de Toulon-Hyères, à proximité immédiate, facilite les déplacements nationaux et internationaux, renforçant l'attractivité de la ville.

Investissement immobilier à Hyères

Investir dans l’immobilier à Hyères peut s’avérer judicieux pour plusieurs raisons. Les tendances du marché immobilier montrent une légère augmentation des prix, ce qui peut rassurer les investisseurs en quête de stabilité. Les taux d’intérêt historiquement bas facilitent aussi l’accès au crédit immobilier.

Les quartiers de Costebelle, Le Pyanet et le centre-ville sont parmi les plus recherchés. Ces zones offrent une excellente qualité de vie, avec des infrastructures scolaires, sportives et culturelles bien développées. Les rendements locatifs dans ces quartiers peuvent varier de 3 % à 5 %, selon le type de bien et son emplacement précis.

Les politiques locales de rénovation urbaine, comme celles du programme de renouvellement du centre-ville, visent à revitaliser certains quartiers, ce qui pourrait entraîner une hausse des prix à moyen terme. Ces initiatives, couplées à une économie locale robuste, font d'Hyères une ville propice à l’investissement immobilier.

Investissement locatif avec ou sans apport à Hyères

L’investissement locatif à Hyères, que ce soit avec ou sans apport, présente différents avantages et défis. Investir sans apport permet de préserver sa liquidité tout en profitant de l’effet de levier du crédit. Toutefois, cette approche nécessite de démontrer une capacité d’endettement solide et une bonne gestion des risques.

Les taux de crédit immobilier, selon la Banque de France, se situent en moyenne autour de 1,4 % sur 20 ans. Les conditions d’octroi de prêt ont été légèrement assouplies ces dernières années, bien que les banques restent prudentes quant aux dossiers sans apport.

D’un autre côté, investir avec apport réduit le montant du crédit et, par conséquent, le coût total de l’opération. Cette option diminue également les mensualités de remboursement, rendant l’opération plus rentable dès le départ. En général, un apport de 10 % à 20 % du montant total de l’investissement est recommandé pour obtenir des conditions de prêt avantageuses.

SCPI à Hyères

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à Hyères peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille immobilier sans les contraintes de gestion directe. Les SCPI collectent des fonds auprès des épargnants pour acheter et gérer un patrimoine immobilier diversifié. En 2023, les SCPI ont affiché un taux de rendement moyen de 4,10 %, selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).

Investir dans une SCPI présente plusieurs avantages. Les risques sont mutualisés puisque le patrimoine est diversifié géographiquement et sectoriellement. Cela signifie que les fluctuations du marché immobilier dans une région peuvent être compensées par des performances dans une autre.

De plus, les investisseurs bénéficient de la gestion professionnelle des biens, incluant la sélection des biens, la gestion locative, et les travaux d’entretien, ce qui permet de se libérer des tâches administratives et techniques liées à la gestion immobilière.

Les SCPI investissent souvent dans des biens immobiliers commerciaux, comme des bureaux, des commerces ou des entrepôts, qui peuvent offrir des rendements plus élevés que les biens résidentiels classiques.

Cependant, les SCPI comportent aussi des inconvénients. Les frais d’entrée et de gestion peuvent être élevés, et la liquidité des parts est limitée comparée à un investissement en actions.

SCI à Hyères

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier familial. Elle est particulièrement adaptée pour les investisseurs souhaitant acquérir et gérer des biens en commun, notamment en famille. La création d’une SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine tout en optimisant la fiscalité.

À Hyères, une SCI peut être utilisée pour acheter plusieurs types de biens, allant des résidences principales aux biens locatifs. La gestion d’une SCI offre une grande flexibilité, particulièrement en matière de répartition des parts sociales entre les associés et de choix des modes de gestion.

Quelques indicateurs intéressants soutiennent la création d’une SCI à Hyères. Par exemple, un faible taux de vacances locatives est un bon indicateur de la demande pour les biens immobiliers. Les quartiers comme Costebelle et Le Pyanet sont très prisés, ce qui assure une occupation constante des logements.

Par ailleurs, l’économie d'Hyères est diversifiée, avec une présence notable dans les secteurs du tourisme et de l’agriculture. Ce dynamisme économique soutient la demande locative et peut contribuer à la valorisation des biens immobiliers. Enfin, la stabilité du marché immobilier à Hyères, combinée à des prix encore abordables par rapport à d’autres grandes villes, offre des opportunités d’investissement intéressantes avec un bon potentiel de valorisation à long terme.

Toutefois, la SCI comporte également des contraintes. Sa gestion administrative et comptable est plus complexe que celle d’un placement immobilier en direct. De plus, les revenus générés par la SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés, sauf si l’option pour l’impôt sur le revenu est choisie, ce qui peut compliquer la fiscalité.

Découvrez notre guide complet sur les SCPI et comment en tirer le meilleur parti pour atteindre vos objectifs d'investissement.

Quelle fiscalité pour un investissement immobilier locatif à Hyères ?

La fiscalité de l’investissement immobilier locatif à Hyères dépend du type de location, meublée ou non meublée, et des revenus générés. Voici un aperçu des régimes fiscaux applicables et des éléments spécifiques à Hyères qui peuvent influencer votre décision d’investissement.

Le régime fiscal pour une location non meublée à Hyères

Pour une location non meublée, deux régimes d’imposition sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.

• Régime micro-foncier : Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs, simplifiant ainsi votre déclaration fiscale.
• Régime réel : Au-delà du seuil de 15 000 € de revenus locatifs annuels, vous êtes soumis d’office au régime réel. Ce régime permet de déduire les charges effectives engagées au cours de l’exercice financier, telles que les frais d’entretien, les réparations, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, et les taxes foncières.

Le régime fiscal pour une location meublée à Hyères

Pour une location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux en fonction de vos recettes annuelles hors taxes.

• Régime micro-BIC : Si vos recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 72 600 €, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos revenus locatifs. Notez que la location meublée est considérée comme une activité professionnelle, ce qui peut entraîner l’assujettissement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) dans certaines conditions.
• Régime réel simplifié : Si vos recettes annuelles hors taxes excèdent 72 600 €, vous devez opter pour le régime réel simplifié, vous permettant de déduire l’ensemble des charges effectives supportées, telles que les amortissements, les intérêts d’emprunt, et les frais de gestion.

Quel statut choisir pour louer son bien immobilier à Hyères ?

Pour exploiter votre investissement locatif à Hyères, vous pouvez choisir entre deux statuts en fonction des revenus générés par la location et du régime fiscal choisi : loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).

• Statut LMP à Hyères : Un loueur en meublé est considéré comme professionnel lorsque les recettes locatives annuelles excèdent 23 000 € et que les produits locatifs dépassent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limites de montant et sur une période de six ans. Les plus-values immobilières sont soumises au régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles sous certaines conditions.
• Statut LMNP à Hyères : En choisissant le statut de LMNP, les déficits générés peuvent être reportés pendant dix ans exclusivement sur les revenus de même nature. Les plus-values réalisées lors de la cession des biens sont imposées comme des plus-values privées, sans impact des régimes fiscaux spécifiques.

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Hyères présente de nombreux atouts pour un placement immobilier, que ce soit en direct, via l’investissement locatif, ou par le biais de structures comme les SCPI et les SCI. La ville bénéficie d’un marché immobilier stable, d’une économie diversifiée et de politiques urbaines favorables.

Toutefois, chaque type d’investissement comporte ses propres avantages et inconvénients, et nous vous recommandons de bien évaluer vos objectifs financiers avant de vous lancer.

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