Investir en Immobilier Locatif à Castres

Castres, nichée dans le département du Tarn, offre une opportunité unique pour les investisseurs immobiliers cherchant des rendements solides dans un cadre agréable.

Cette ville historique, connue pour son dynamisme économique et sa qualité de vie, se distingue par de nombreux atouts favorables à l’investissement locatif.

Démographie et qualité de vie

Selon les données de l'INSEE, la population de Castres était d'environ 42 000 habitants en 2020, avec une croissance démographique stable ces dernières années. Cette stabilité démographique est un indicateur de résilience économique et sociale, favorable pour les investisseurs.

La ville est connue pour son riche patrimoine culturel, avec des sites historiques tels que le musée Goya, le théâtre municipal et le parc de Gourjade, offrant un cadre de vie attrayant pour les familles et les retraités.

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Marché immobilier et rendements

En 2023, les prix de l'immobilier à Castres étaient en moyenne de 1 450 € par mètre carré pour les appartements et de 1 573 € par mètre carré pour les maisons, selon les données du marché immobilier local.

Ces prix relativement abordables, comparés à d'autres grandes villes de la région, permettent aux investisseurs de bénéficier d'une bonne rentabilité locative. Le rendement locatif à Castres est estimé à environ 7,5 %.

Avec des prix au m² encore abordables pour l'ancien, inférieurs à 2 000 euros, Castres représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine locatif performant.

Secteurs économiques clés

L’économie de Castres est diversifiée, avec des secteurs clés comme l'industrie pharmaceutique, les services et l'agroalimentaire. La présence de grandes entreprises telles que Pierre Fabre, leader dans le secteur pharmaceutique et cosmétique, soutient l'emploi local et dynamise l'économie.

Projets de développement urbain et infrastructures Futures

Pour comprendre pleinement les opportunités d'investissement à Castres, examinons les projets de développement urbain en cours ainsi que les améliorations prévues des infrastructures.

Revitalisation des quartiers résidentiels

La ville de Castres s'est engagée dans un vaste programme de rénovation des quartiers résidentiels, visant à améliorer la qualité de vie des habitants. Les quartiers de Lameilhé et Aillot, parmi les plus prisés, bénéficient d'importants travaux de modernisation des infrastructures publiques, d'aménagement d'espaces verts et de réhabilitation du patrimoine bâti historique.

Réhabilitation de bâtiments historiques à Castres

Le cœur de la ville n'est pas en reste, avec un projet ambitieux de revitalisation du centre-ville. Les efforts se concentrent sur la rénovation des bâtiments anciens, la piétonnisation de certaines rues et la création de nouvelles places publiques conviviales.

Église Notre-Dame de la Platé

Un vaste projet de rénovation de l'intérieur de l'église Notre-Dame de la Platé, édifice classé Monument Historique, est en cours. Les travaux, estimés à plus de 1 million d'euros, visent à restaurer et valoriser cet élément emblématique du patrimoine religieux de Castres. La ville a d'ailleurs reçu les "Rubans du Patrimoine" pour ce projet.

Hôtel de Beaudecourt

L'Hôtel de Beaudecourt, bel hôtel particulier datant de 1786, fait l'objet d'un programme complet de rénovation extérieure et de réhabilitation intérieure de ses ailes Est et Ouest. Inoccupées depuis 40 ans, ces ailes seront réhabilitées dans un projet à vocation sociale, tout en préservant ce patrimoine bâti remarquable.

Réhabilitation du centre historique

La ville de Castres mène également des efforts de réhabilitation dans son centre historique, avec notamment la suppression des réseaux aériens et des travaux encadrés par les Bâtiments de France. Les entreprises locales comme les Menuiseries de l'Autan sont spécialisées dans la restauration du patrimoine bâti.

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Transports et connectivité

Il n'y a pas de ligne à grande vitesse TGV reliant directement Castres à Toulouse. La liaison se fait par les trains régionaux TER (Transport Express Régional) exploités par la SNCF en Occitanie. Le trajet en TER dure environ 1 h 07 pour parcourir les 64 km entre les deux villes. Les TER effectuent de nombreux allers-retours quotidiens sur cette liaison, avec exemple un train toutes les 1 à 2 heures approximativement.

Le Grand Projet Ferroviaire du Sud-Ouest (GPSO) prévoit des aménagements ferroviaires au nord de Toulouse (AFNT) pour augmenter les capacités et fluidifier le trafic ferroviaire dans cette zone. Ces aménagements consistent notamment en la création de nouvelles voies ferrées au nord de Toulouse, sans ligne à grande vitesse dédiée. Les travaux ont débuté en février 2024 par des destructions de maisons à Lespinasse au nord de Toulouse pour ces aménagements

En parallèle, d'autres améliorations du réseau de transport sont prévues, telles que l'extension des lignes de bus locales et le développement de nouvelles pistes cyclables, afin de renforcer la mobilité durable et de désengorger le trafic urbain.

Développement économique et zones d'activités

Castres mise également sur le développement de nouvelles zones d'activités économiques pour soutenir la croissance locale. Parmi les parcs d'activités notables, on trouve le Parc Technopole Castres-Mazamet, qui accueille des entreprises innovantes dans les secteurs des biotechnologies et des technologies de l'information.

Des entreprises de renom - que nous avons mentionnées plus haut - sont implantées dans ces zones, contribuant à la création d'emplois et à la diversification économique de la ville.

Ces zones d'activités renforcent l'attractivité de Castres pour les investisseurs immobiliers en augmentant la demande de logements locatifs.

Opportunités d'investissement immobilier à Castres

Selon votre stratégie immobilière , l’investissement locatif à Castres, que ce soit avec ou sans apport, se présente sous différentes options.

SCPI et SCI à Castres

C'est deux véhicule d'investissement immobilier sont intéressants dans le cadre d'investissement locatif.

SCPI

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à Castres peut être une option intéressante pour diversifier son portefeuille immobilier sans les contraintes de gestion directe.

Les SCPI collectent des fonds auprès des épargnants pour acheter et gérer un patrimoine immobilier diversifié. En 2023, les SCPI ont affiché un taux de rendement moyen de 4,5 %, selon l'ASPIM. Cela offre une opportunité pour les investisseurs cherchant à mutualiser les risques et bénéficier d'une gestion professionnelle.

Pour tout connaitre sur les SCPI pour les investissements locatif, nous vous invitons à lire notre guide complet à ce sujet.

SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier familial. À Castres, une SCI peut être utilisée pour acheter plusieurs types de biens, allant des résidences principales aux biens locatifs.

La gestion d’une SCI offre une grande flexibilité, particulièrement en matière de répartition des parts sociales entre les associés et de choix des modes de gestion.

Pour en savoir plus les sur avantages et les inconvénients des SCI pour les investissements locatif, nous vous invitons à découvrir tous nos articles à ce sujet :

• Pourquoi créer une SCI ;
• Comment optimiser la fiscalité de sa SCI ;
• La donation de parts d’une SCI ;
• Faut-il opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS .

Régimes fiscaux et statuts pour le locatif

Pour optimiser votre investissement locatif à Castres, voyons les régimes fiscaux et les statuts disponibles. Ces aspects peuvent significativement influencer la rentabilité et la gestion de vos biens immobiliers.

Fiscalité de l’investissement locatif

La fiscalité de l’investissement immobilier locatif à Castres dépend du type de location, meublée ou non meublée, et des revenus générés.

Location non meublée

Pour une location non meublée, deux régimes d’imposition sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.

• Régime micro-foncier : Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier, bénéficiant ainsi d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs.
• Régime réel : Au-delà du seuil de 15 000 €, vous êtes soumis d’office au régime réel, permettant de déduire les charges effectives engagées, telles que les frais d’entretien, les réparations, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, et les taxes foncières.

Location meublée

Pour une location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux en fonction de vos recettes annuelles hors taxes.

• Régime micro-BIC : Si vos recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 72 600 €, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC , avec un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
• Régime réel simplifié : Si vos recettes annuelles hors taxes excèdent 72 600 €, vous devez opter pour le régime réel simplifié, permettant de déduire l’ensemble des charges effectives supportées, telles que les amortissements, les intérêts d’emprunt, et les frais de gestion.

Statuts LMP et LMNP

Pour exploiter votre investissement locatif à Castres, vous pouvez choisir entre deux statuts : loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) .

• Statut LMP : Un loueur en meublé est considéré comme professionnel lorsque les recettes locatives annuelles excèdent 23 000 € et que les produits locatifs dépassent les autres revenus du foyer fiscal. Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limites de montant et sur une période de six ans.
• Statut LMNP : En choisissant le statut de LMNP, les déficits générés peuvent être reportés pendant dix ans exclusivement sur les revenus de même nature. Les plus-values réalisées lors de la cession des biens sont imposées comme des plus-values privées. Découvrez tous les avantages fiscaux du LMNP en detail dans notre article dédié.

Investir dans l’immobilier locatif à Castres présente de nombreux avantages, notamment grâce à une économie locale diversifiée, des infrastructures de qualité et des politiques urbaines favorables. Les investisseurs peuvent choisir parmi une variété de stratégies, incluant l’investissement direct, les SCPI et les SCI, chacune offrant des avantages spécifiques.

Avec une bonne connaissance des régimes fiscaux et des statuts disponibles, ainsi qu’une planification financière soignée, l’investissement locatif à Castres peut s’avérer être une décision rentable et stratégique.

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