Projet de loi de finances 2024 : Fin du LMNP ?

Le 13 octobre 2023, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté l'Amendement n°I-CF2975, qui réforme le régime fiscal d'imposition du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un dispositif clé dans l'investissement immobilier locatif.

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Une semaine plus tard, la mesure de réforme fiscale a finalement été "non adoptée".

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Cependant, il s'agit encore d'une première lecture du projet de réforme du statut LMNP.

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Jusqu’à aujourd'hui, le statut LMNP est une niche fiscale exceptionnelle.

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Fonctionnement :

1. Achat d’un bien immobilier pour le louer en location meublée.
2. Amortissement comptable de la valeur du bien et des meubles.
3. Cet amortissement réduit à quasi-0 les impôts sur les revenus locatifs.
4. Revente du bien, au régime des plus-values sur les particuliers.

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Contrairement à une SCI à l'IS, le statut LMNP permet donc de cumuler les avantages suivants dans le secteur immobilier :

1. Une fiscalité réduite à quasi-0 sur les cash-flow grâce à l'abattement des amortissements aux revenus locatifs, créant ainsi un déficit foncier.
2. Une fiscalité très avantageuse sur la plus-value, alignée avec la fiscalité des particuliers.

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Avec presque 0€ d'impôts sur une opération d'investissement bien structurée, on pourrait parler d'un paradis fiscal pour les investisseurs immobiliers.

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Mais ce régime fiscal avantageux risque de changer.

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Depuis des années, le statut LMNP est dans le viseur de plusieurs députés.

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Le projet de loi finance 2024 incluait jusqu'à cette semaine (au 20/10/2023) “la réintégration des amortissements pour la détermination du calcul des plus-values de cession” dans le cadre de la réforme fiscale du LMNP.

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Possible réintégration des amortissements

Après avoir été accepté, l'amendement a finalement été retiré du projet de loi. Mais le sujet n'est pas clôturé. Si la réforme était adoptée, cela signifierait que même si vous réduisez vos impôts d’aujourd’hui en LMNP grâce aux amortissements, vous augmentez vos impôts de demain (lors de la réalisation de la plus-value).

Ce changement enlèverait un élément essentiel différenciant la location meublée non professionnelle des autres formes de location immobilière, en alignant en partie sa fiscalité sur celle des locations nues.

Réflexions sur le marché locatif

Jusqu’ici, investir en LMNP est (pour les entrepreneurs et investisseurs) une alternative à la mise en place d’un montage Holding-SCI. Toutefois, comme le notent certains experts en immobilier, un rééquilibrage de la fiscalité pourrait avoir des répercussions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où la demande en logement est forte.

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Impact potentiel de la réforme (exemple)

Aux dernières nouvelles (20/10/2023), la réforme fiscale n'est pour l'instant pas adoptée.

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Elle nous indique cependant l'intention de nombreux députés de revoir les dispositifs fiscaux liés au LMNP.

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Regardons donc en détail ce qu'il pourrait arriver si la mesure de réforme fiscale finissait par être incluse dans le projet de loi.

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1) Imposition hors réforme LMNP (fictif)

‍Achat en 01/2018 d’un appartement loué meublé pour 250 000€ dans une résidence immobilière.

Valeur actuelle en 10/2023 : 320 000€

Amortissements pratiqués : 52 174€ (250 000 x 80% x 6/23 ans )

Prix de revient fiscal : 306 250€

Quote-part de frais (7.50% x 250 000) : 18 750€

Travaux (15% x 250 000) : 37 500€

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Plus-value imposable : 13 750€ (320 000€ - 306 250€)

Imposition totale : 4 978€

(Dont 2 613€ d’impôts et 2 365€ de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs)

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‍2) Imposition après réforme si approuvée (fictif)

‍On ajoute les 52 174€ d’amortissements pratiqués à la plus-value imposable qui passe de 13 750€ à 65 924€.

Comme si le prix de vente était de 372 174€ dans une opération immobilière.

Imposition totale : 25 183€ d’impôts et prélèvements fiscaux.

‍Dont 13 844€ d’impôt sur le revenu et 11 339€ de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs.

‍Soit une multiplication par 5,06 de l’imposition initiale.

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Impact potentiel sur d'autres régulations

En parallèle de la potentielle réforme fiscale, il faut prendre en compte que de nouvelles règles, comme celles imposées par la loi climat et résilience, pourraient également jouer un rôle dans l'évolution des dynamiques locatives immobilières. En effet, les restrictions croissantes autour des passoires thermiques auront un impact sur les biens disponibles à la location et pourraient contraindre les investisseurs à réaliser davantage de rénovations pour conserver une rentabilité viable.

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Conclusion

Même si cette réforme fiscale n'aura pas forcément lieu en 2024, il y a fort à parier qu'elle finisse par arriver dans les prochaines années, impactant le statut LMNP.

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Ne misez pas tout sur le LMNP. Surtout si, en tant qu'entrepreneur ou investisseur, vous pouvez envisager un montage Holding-SCI pour optimiser votre patrimoine immobilier.

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Si vous êtes entrepreneur et que vous vous questionnez sur le sujet de l'investissement locatif en LMNP, on se retrouve en consultation professionnelle.

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