Barème fiscal de l’usufruit : comment ça marche ? Tableau et valeur fiscale.

Noun Partners : au cours des 3 dernières années, j'ai accompagné plus de 120 clients dans la mise en place de leur stratégie de transmission de patrimoine.

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Je vous livre ici ce que vous devez savoir sur le fonctionnement du barème fiscal de l'usufruit.

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Le barème fiscal de l’usufruit encadre la valeur d’un bien répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en cas de mutation à titre gratuit. Cette explication vous semble obscure ? Pas d’inquiétude. Nous allons vous détailler les mécanismes de ce barème en cas de démembrement de propriété en vue d’une succession, d’une vente ou d’apports en société. Vous comprendrez alors clairement l’intérêt d’un usufruit viager ou temporaire pour réduire vos charges fiscales, mais aussi optimiser la transmission de votre patrimoine.

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L’usufruit et les droits de propriété

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Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez jouir de 3 droits :

• L’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien ;
• La perception des fruits, autrement dit, la réception de revenus liés au bien (ex. : loyers, intérêts SCI) ;
• La disposition du bien, donc le droit de le vendre.

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Par exemple, lorsqu’une femme récupère l’usufruit du logement conjugal à la suite du décès de son mari, elle peut y vivre ou percevoir ses loyers si elle décide de le louer. Elle cumule alors droit d’usage comme d’habitation. Les enfants quant à eux peuvent bénéficier du statut de nu-propriétaire. Ils peuvent donc vendre le logement. Dans ce cas, ils devront tout de même solliciter l’accord de l’usufruitier, en l’occurrence leur mère.

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À quel moment cesse l’usufruit ?

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La fin d’un usufruit intervient en cas de :

• Décès de l’usufruitier ;
  

• Confusion (achat du bien par l’usufruitier) ;
  

• Perte du bien (destruction du bien) ;
  

• Prescription (abandon d’usage pendant + de 30 ans de la part de l’usufruitier) ;
  

• Renonciation de l’usufruit par l’intéressé.
  

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Dans ces circonstances, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété accompagnée des 3 droits inhérents à ce statut.

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Il existe également l’usufruit temporaire (CGI art. 669 II). Il prend fin à une date prévue. Vous pouvez par exemple céder la perception de loyers à vos enfants pour financer leurs études ou réduire vos impôts. Puis récupérer tous les fruits du bien à votre retraite lorsque vos revenus baissent. Ici, la part de l’usufruit s’élève à 23 % par tranche de 10 ans.

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Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?

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De son côté, l’usufruitier est soumis à certains devoirs. Il devra notamment :

• Entretenir le logement (comme un locataire) ;
  

• Financer les travaux de gros œuvres si le bien a été dégradé depuis le démembrement de propriété.
  

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Bon à savoir : Article 606 du Code civil1

Les travaux dits de « gros œuvre » s’apparentent à ceux à effectuer sur les murs de soutènement, les voûtes, le rétablissement des poutres ou des couvertures entières.

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Barème de démembrement de l’usufruit

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Le barème de l’usufruit issu de l’article 669 du Code général des impôts est obligatoirement appliqué dans le cas d’une mutation à titre gratuit, c’est-à-dire lors d’une succession ou d’une donation. La répartition de la valeur du bien entre nu-propriétaire et usufruitier est corrélée à l’espérance de vie de ce dernier. Elle change tous les 10 ans.

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Tableau barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

Si une personne de 65 ans possédant un immeuble de 1 million d’euros souhaite céder la nue-propriété, sa base taxable aux droits de mutation tombera à 600k€.

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Donc transmettre le plus tôt possible une nue-propriété à ses héritiers permet de céder son patrimoine pour une valeur moindre tout en continuant à jouir de celui-ci. En somme, cette pratique présente un intérêt fiscal pour le propriétaire, mais aussi les héritiers.

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Dans le cas d’une mutation à titre onéreux, nous appliquons la valeur économique lors :

• d’un achat ;
• d’une vente ;
• d’un échange ;
• d’un apport en société ;
• ou d’un partage.
  

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En d’autres termes, les parties sont libres de définir la valeur vénale des droits démembrés.

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Les conséquences du barème de l’usufruit sur l’IFI

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Depuis l’instauration de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) en 2018, en remplacement de l’ISF2, les biens détenus en nue-propriété ne sont plus systématiquement exonérés. Lors d’une transmission en donation ou en succession sans disposition particulière, les nus-propriétaires devront déclarer une part de la valeur du bien transmis. Par conséquent, l’usufruitier peut désormais déclarer une part inférieure.

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Pour éviter d’alourdir l’imposition de vos héritiers-nus-propriétaires, mieux vaut établir chez le notaire une donation au dernier vivant. Grâce à cela, le bien immobilier sera intégré dans le patrimoine imposable de l’usufruitier. Les enfants n’auront donc pas à réaliser de déclaration à l’IFI3.

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Les différents droits de propriété : où investir ?

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L’investissement en usufruit

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Il convient à un besoin imminent, mais temporaire pour percevoir une rétribution complémentaire récurrente.

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En achetant juste la part de l’usufruit, vous pouvez donc profiter d’un revenu locatif pour une somme moins importante. En revanche, lorsque vous perdez ce droit d’usage, vous ne recevrez plus rien. Vous ne détiendrez par conséquent pas d’actif.

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L’investissement en nue-propriété

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De la même manière, acquérir une nue-propriété permet d’investir dans la pierre à moindre coût. À l’extinction de l’usufruit, vous devenez automatiquement plein propriétaire, sans aucune imposition. Toutefois, en attendant cela, vous ne jouissez ni du bien ni de ses revenus.

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Cet investissement s’adresse plutôt aux personnes recherchant une stratégie de capitalisation pour agrandir leur patrimoine, sans pour autant être soumises à plus d’impôts.

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La cession d’usufruit entre SCI : le barème fiscal s’applique

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L’article 669 du Code général des impôts ne différencie pas les personnes physiques et morales pour l’évaluation de l’usufruit.

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Il s’étend donc à la liquidation des droits d’enregistrement lors d’une cession entre deux SCI si l’usufruit est de nature viagère (Cour de cassation, chambre commerciale, 26 septembre 2018, n° 16-26 503)4.

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En conclusion, voici les 3 points à retenir au sujet du barème « usufruit » :

1. L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété s’avère très importante dans sa stratégie patrimoniale ;
2. Depuis l’IFI, le barème 669 du CGI s’applique pour les successions ou donations sans condition particulière ;
3. Pour optimiser une succession, mieux vaut céder la nue-propriété le plus tôt possible à ses héritiers.

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Pour aller plus loin, consultez mon guide sur la transmission de patrimoine, ou lisez les articles suivants :

• Optimiser la donation de ses biens immobiliers à son enfant ;
• Procéder à la donation d’un bien immobilier de son vivant ;
• Tout savoir sur la donation de parts d’une SCI ;
• Ce qu’il faut savoir sur les frais de donation ;
• Comment faire la donation d’un terrain ; 
• Réaliser une donation entre époux ;

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Bonne lecture !

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Sources :

1 https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505/

2 https://www.economie.gouv.fr/particuliers/impot-fortune-immobiliere-ifi#:~:text=Depuis%20le%201er%20janvier%202018, (IFI) % 20a%20%C3%A9t%C3%A9%20cr%C3%A9%C3%A9.

3 https://www.lerevenu.com/impots-et-droits/droits-de-succession/succession-faut-il-opter-pour-une-donation-au-dernier-vivant

4 https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037473955?init=true&page=1&query=16-26.503&searchField=ALL&tab_selection=all